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Amundi Immobilier remporte les Docks de Marseille

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Les Docks Marseille 600 Crédit @Francois Moura

Après dix ans, l'emblématique complexe d'Euromediterranée quitte le giron de JP Morgan AM et signe la première grande opération value-add d'Amundi qui le valorise plus de 250 M€ selon nos informations. 

C'est une opération en share deal emblématique à plus d'un point. Les Docks de Marseille, ce complexe immobilier phare du quartier Euromediterranée détenu par JP Morgan Asset Management, passe sous le giron d'Amundi Immobilier, qui non seulement réalise là sa première grande acquisition en région, mais surtout s'expose au marché du value-added. Le gestionnaire de fonds immobiliers du groupe Amundi, emmené par Jean-Marc Coly (ci-dessous, en photo) a acquis ce vaste ensemble de 62 000 mètres carrés pour le compte de plusieurs de ses fonds gérés : l'OPCI Opcimmo à hauteur de 50 %, et ses trois SCPI Edissimmo, Genepierre et Rivoli Avenir Patrimoine pour les 50 % restants. L'acquisition, dont le montant est resté confidentiel, dépasserait les 250 M€ selon nos informations. Le financement a été réalisé par Pbb Deutsche Pfandbriefbank et Crédit Agricole Alpes Provence.

Un site à plus-value

Situé au cœur du quartier Euroméditerranée, Place de la Joliette, Les Docks est un bâtiment emblématique du paysage de la ville de Marseille, de près de 400 mètres de long, avec une importante façade en front de mer. Cet ancien dock portuaire en pierre construit en 1856, a été repris en 2007 par JP Morgan AM, division de gestion d’actifs de JPMorgan Chase & Co, qui avait mis environ 220 M€ sur la table pour acquérir ce site à repositionner auprès de Catalyst Capital et Starwood. Ces deux fonds anglo-saxons l'avaient eux acquis, en 2003, pour 95 M€. Poursuivant une stratégie de création de valeur, JP Morgan AM a confié l'asset management du projet au marseillais Constructa. Marc Pietri, l'emblématique dirigeant du promoteur, voit grand pour ces Docks, qu'il veut transformer « en un lieu de vie où vont cohabiter les services, la culture, la gastronomie et la détente ». Ainsi, il programme d'ouvrir la façade sur la mer et de créer une rue piétonne centrale. Représentant un investissement d'une cinquantaine de millions d'euros, la restructuration du site laisse aujourd'hui place à 17 000 mètres carrés de commerces indépendants (80 boutiques) en rez-de-chaussée et en sous-sol, et des bureaux, en partie occupés par la communauté urbaine de Marseille Provence Métropole. Inauguré en novembre 2015, le complexe est doté d’une architecture industrielle unique, imaginée par l’Agence d’architecture 5 + 1AA Alfonso Femia Gianluca Peluffo. Il n'est pour l'heure pas entièrement commercialisé.    

Une courbe du risque qui s'élargit 

Cet investissement positionne pour la première fois la société de gestion de l'assureur comme un investisseur en mesure de se distinguer dans des processus d'enchères portant sur des actifs value-added complexes. « Cette transaction en share deal avec mise place d'un financement sur un ensemble immobilier mixte aux régimes de détention multiples illustraient notamment cette complexité », souligne Laurent Le Viguelloux (ci-dessous), responsable des acquisitions et des cessions chez Amundi Immobilier. Jusqu'à présent, le gestionnaire d'actifs était plutôt axé sur le marché du core/core+ à Paris et ses environs. Mais dans un contexte de baisse des taux très favorable aux investissements immobiliers, et au repli du rendement sur le prime, l'investisseur a décidé d'élargir sa courbe du risque en diversifiant son portefeuille.

Diversification des investissements

Une diversification dans la typologie d'actifs d'abord, avec de premiers pas sur le marché de la santé - l'opération Gecimed, réalisée avec Primonial REIM - et sur celui des parcs d'activités, avec l'acquisition du portefeuille Swen Parc en décembre dernier, réalisées aux côtés de Panhard. Une diversification géographique ensuite dans l'Hexagone, avec cette première acquisition d'envergure en région. « Nous avons l’ambition d’être présent en région sur les marchés des bureaux et des commerces, dans les cinq plus grandes villes. Notre stratégie d'investissement est axée sur la localisation incontestable, la qualité et la volumétrie de l’actif. Les Docks de Marseille s'inscrivent dans cette stratégie, avec un complexe emblématique, situé dans un quartier au très fort potentiel, avec l’arrivée de grandes entreprises », explique Laurent Le Viguelloux. Mais surtout, une diversification du risque, avec cette première opération d'envergure sur le value-added.

Une vacance significative à résorber

Amundi Immobilier avait déjà acquis quelques actifs comportant des défauts, comme la tour Egée à La Défense dans le cadre du portefeuille Alpha cédé par KanAm. Mais c'est la première fois qu'il décide de prendre un risque sur une opération de cette taille, qui plus est en région. S'il ne dévoile pas le taux de vacance des Docks de Marseille, Amundi Immobilier sait qu'il y a un important travail de commercialisation à prévoir pour la galerie commerciale, mais aussi pour les bureaux. La communauté urbaine de Marseille Provence Métropole a effectivement déjà annoncé qu'elle quittait le site des Docks pour s'installer dans la tour La Marseillaise (ndlr : également développée par Constructa), entrainant une vacance significative dans le nouveau bien d'Amundi Immobilier. C'est sur ce point que portera l'essentiel travail de création de valeur envisagé par le nouveau propriétaire, pour lequel Constructa Asset Management reste mandaté. 

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