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Coup double dans le QCA et Neuilly pour AG2R La Mondiale

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168 avenue Charles de Gaulle - Neuilly - 600

Opération croisée d'acquisition et de cession pour la compagnie d'assurances, qui se sépare du siège de DS Avocats dans le QCA et acquiert le 168 avenue Charles-de-Gaulle, un actif à repositionner à Neuilly-sur-Seine. 

C'est une opération comme on en voit peu sur le marché. Dans un contexte hyper concurrentiel, AG2R La Mondiale a fait d'une pierre deux coups, en étoffant et délestant tout à la fois le patrimoine de sa foncière, AGLM Immo. Les deux opérations simultanées, initiées par Stratégies & Corp, ont été réalisées en décembre dernier, auprès d’un organisme de protection sociale, dont l'identité est restée confidentielle. Ce dernier a vendu à l'assureur le 168 avenue Charles de Gaulle (en photo ci-contre) à Neuilly-sur-Seine, un immeuble de 7 900 mètres carrés à restructurer. Le même jour, AG2R La Mondiale lui a cédé le Sixt’In (ci-dessous), un actif core développant 6 330 mètres carrés, aux 6-8 rue Duret, dans le 16e arrondissement. Situé en plein quartier central des affaires (QCA), il accueille le siège de DS Avocats. Les valorisations de ces opérations non structurées comme un swap, n'ont pas été dévoilées, sachant que les actifs en vente dans ces secteurs se font de plus en plus rares. En juillet 2016, lorsque les taux de rendement n'avaient pas encore atteint leurs niveaux actuels, Ciloger avait acquis, pour 32 M€, le 129 de l'avenue neuilléenne, qui abrite un immeuble core de 2 400 mètres carrés. Une autre transaction était attendue : celle de l'immeuble Kosmo, situé aux numéros 190-192, mis en vente par Altarea Cogedim et qu'Amundi Immobilier s'était engagé à acheter avant d'y renoncer. 

Création de valeur en vue

La stratégie poursuivie par AG2R La Mondiale sur cette opération croisée est celle de la création de valeur. Sur l'immeuble du QCA, l'assureur a mené à bien cette stratégie, avec un immeuble arrivé à sa maturité. Totalement restructuré et rénové, doublement labellisé (HQE Excellent et BBC Effinergie rénovation), il est intégralement loué à DS Avocats, dans le cadre d’un bail ferme courant jusqu’en 2026. « Nous avions acquis l’immeuble de la rue Duret en 1976 dans un objectif de détention long terme, explique Xavier Pelton (en photo ci-dessous), directeur des investissements, des arbitrages et de l'asset management du groupe. Nous l’avons rénové et commercialisé auprès d’un locataire unique. L’actif était donc à maturité, mais nous n’avions pas envisagé de le vendre, jusqu’à ce que l’opportunité d’acheter le 168 avenue Charles de Gaulle se présente. » AG2R La Mondiale identifie le potentiel de création dans cet actif où tout reste à faire. 

310 M€ d'investissements l'an passé 

Construit en 1973 au pied de la station "Pont de Neuilly", l'immeuble n'a pas été rénové, n'est pas certifié et a aujourd'hui été en grande partie libéré par ses locataires. Certains occupent encore les lieux, comme le centre d'affaires Regus. Sans le dévoiler en détail, le projet d'AG2R est de le restructurer entièrement, en visant des performances énergétiques et environnementales élevées (HQE et Breeam). L'investisseur institutionnel, dont la direction immobilière est emmenée par Isabelle Clerc, a développé une véritable compétence dans ces opérations à valeur ajoutée. L'an passé, le groupe a réalisé 310 M€ d’investissements, dont 70% pour des opérations en développement comme celle de Clichy (lire ci-dessous). Ce, tout en continuant à acquérir des actifs core de bureau et de commerce dans Paris et sa périphérie. « Le faible volume d’offres actuellement sur le marché de l’investissement nous préoccupe aujourd’hui, reconnaît Xavier Pelton. Nous sommes à l’écoute de son évolution au regard d’une possible remontée des taux, mais restons actifs sur les opérations de redéveloppement. » Avec un objectif : continuer à optimiser la performance immobilière du groupe, dont la valorisation du patrimoine atteint plus de 5 Md€

Lire aussi : 

AG2R étoffe le portefeuille de sa foncière (06/12/17)

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Les intervenants de l'opération

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