AG2R La Mondiale, nouvel investisseur des murs de Casino

Les murs de Casino séduisent décidément des investisseurs des plus variés. Le groupe de distribution, entré depuis le mois de juin dernier dans un vaste plan de cession d’actifs pour enrayer son endettement (voir la tableau ci-dessous), cède à nouveau un portefeuille de magasins Monoprix (filiale de Casino) en France. Au nombre de 14, les murs de ces magasins sont cette fois repris par AGLM Immo (foncière d'AG2R La Mondiale) qui a signé une promesse synallagmatique de vente (les deux parties sont engagées de façon définitive dans le processus, ndlr), pour un montant total de 180 M€. Le portefeuille de quelque 60 000 mètres carrés génère un loyer annuel de 8,6 M€, et offre donc un rendement net de 4,78 %.

Un actif de diversification pour la foncière

Ce nouvel investissement d'AGLM Immo, qui devrait se finaliser au plus tard en janvier 2019, s'inscrit dans le cadre d'une stratégie de diversification de la foncière. En effet, comme l'explique David Simon, directeur général délégué d'AG2R La Mondiale, ce véhicule dédié à l'immobilier cible avant tout « les actifs de bureaux nécessitant une forte restructuration à Paris et en Île-de-France ainsi que les vefa », mais n'exclut pas pour autant le commerce ou l'hôtellerie. Cette transaction avec le groupe Casino, réalisée uniquement sur fonds propres et négociée depuis juin dernier, fait suite aux précédentes opérations d'AGLM Immo cette année, notamment l'acquisition du 168 Charles de Gaulle à Neuilly, et la cession de l'immeuble Passy-Kennedy à Cegereal, pour 218 M€ (lire ci-dessous). La foncière prévoit de gérer « plus de 3 Md€ avant la fin de l'année, et environ 4,5 Md€ d'ici à juin 2019 », précise David Simon, avant de rappeler qu'elle a vocation à être un « vecteur immobilier de toutes les entités d'AG2R La Mondiale » (dont Réunica, ViaSanté, ...). À noter qu'une prochaine entité doit intégrer le groupe de protection sociale dès janvier prochain : la Matmut.

Un plan de cession d’actifs à moitié achevé

Alors que l’action de Casino n’a cessé de chuter cette année (bien qu’elle soit remontée au-dessus de 40 €/action ce mardi, seuil franchi à la baisse dès mars dernier pour toucher son plancher à 26,47 €/action début septembre), AG2R La Mondiale fait le pari des murs du Stéphanois d’origine, comme Generali Real Estate l’a fait peu de temps avant en acquérant 55 magasins Monoprix pour 565 M€ (l’assureur italien est actionnaire à hauteur de 8 % de Mercialys, la foncière cotée de Casino, ndlr). Cette foncière justement, dont plus 15 % du capital a été cédé par Casino pour 213 M€ en juillet au profit d’un nouvel institutionnel : Crédit Agricole (qui fait partie du pool bancaire ayant apporté une ligne de crédit de 500 M€ le mois dernier à Rallye, un des holdings de Jean-Charles Naouri pour ses titres de Casino, dont il est p-dg propriétaire). Globalement 958 M€ sont d’ores et déjà cédés sur le plan d’1,5 Md€, qui doit se clôturer l’année prochaine.

Privilégier les liquidités en contrepartie des loyers

Autres arbitrages du géant de la grande distribution, hors plan de cession : le siège social monde de Casino à Saint-Étienne valorisé plus de 100 M€ par des acteurs locaux, le centre commercial La Capelle à Millau repris par Pierre Premier Gestion, et l’hypermarché Géant Casino d’Avignon, vendu à un OPCI de La Française REM, valorisés entre 20 et 50 M€ selon nos données. Cet important désengagement de l’immobilier permet à court terme de réduire l’endettement du groupe, qui a racheté en juillet 128 M€ de sa dette obligataire, qui s’élève au total à 5,7 Md€. 355 M€ doivent en plus être remboursés le mois prochain, et c’est au total une réduction de la dette financière nette d'1 Md€ qui doit avoir lieu avant la fin de l’année, pour la faire tomber à 2,7 Md€, contre 3,7 Md€ fin 2017. En contrepartie, Casino et ses filiales s’exposent dès à présent à près de 45 M€ de loyers supplémentaires chaque année.