Le spécialiste des opérations value-added revient à l'acquisition dans la capitale avec un immeuble de bureaux de plus de 2 500 mètres carrés à restructurer qu'il valorise selon nos informations autour de 25 M€.
Générale Continentale Investissements repasse à l'achat sur le marché parisien. Le fonds d'investissement de la famille Raingold vient de mettre la main sur un hôtel particulier situé dans le 16e arrondissement de Paris, dans le quartier central des affaires. Cédé par un investisseur privé qui ne le détenait que depuis un an, l'actif a été acquis en partenariat avec un family office dans le cadre d'un asset deal. Cet ensemble immobilier de style haussmannien, datant de 1884, est situé au 7 rue Magdebourg, et développe 2 600 mètres carrés répartis sur six étages. Il est aujourd'hui inoccupé mais accueillait il y a quelques années encore Humanis. La valorisation de l'opération, financée avec de la dette, est restée confidentielle mais selon nos informations, elle tournerait autour de 25 M€.
Des actifs prime, au profil value-add
Greenelle. DR : L'Autre Image.
C'est la première opération que réalisent ensemble les deux partenaires. Dans la capitale, GCI est plutôt connu pour se positionner sur des actifs de taille plus importante, généralement en JV avec un institutionnel, à l'instar du Greenelle (ci-contre) dans le 15e arrondissement. L'ex tour Hachette constituait sa dernière acquisition dans la capitale, réalisée en 2014 et revendue l'an passé à Amundi Immobilier (lire ci-dessous). Depuis, GCI recherchait un actif prime parisien avec de la valeur à créer, dans cette fourchette de valorisation, qui correspond à ce que cible le family office. Connus pour leur flair à détecter les axes de valorisation d'un immeuble, les Raingold ne se positionnent que sur des actifs de bureaux aux fondamentaux incontestables (bonne localisation, bonne desserte, quartier prisé par les utilisateurs), mais présentant un profil de risque value-added.
Réversion positive des loyers
Raphael Raingold - GCI
GCI, qui compte aujourd'hui sept actifs sous gestion (parmi lesquels Nework ou Inspira) mise ainsi sur des ventes en état futur d'achèvement (vefa) pour le neuf, ou sur des restructurations plus lourdes pour l'existant. Avec un objectif : qu'à sa livraison, l'immeuble réponde en tous points aux demandes des utilisateurs, tant en termes d'occupation de l'espace, d'usages, que de nouvelles technologies. L'hôtel particulier du 16e s'inscrit dans ce deuxième axe de création de valeur. Ayant identifié « le manque d'offres de qualité dans le QCA pour des immeubles indépendants de cette taille », comme l'explique Raphael Raingold (ci-contre), directeur des investissements du fonds, GCI travaille sur un projet de restructuration complète de l'actif, confié à l’architecte Axel Schoenert. Ce dernier a pour mission de le repositionner pour en faire un immeuble aux derniers standards du marché. « Ses plateaux s’articuleront autour d’un patio central paysager et il offrira, dans ses étages supérieurs, des terrasses bénéficiant de vues dégagées. » La date prévisionnelle de livraison est annoncée pour le premier trimestre 2020. Un horizon qui devrait également permettre à l'investisseur de bénéficier de la réversion positive des loyers, compte tenu du manque d'offres de qualité dans le QCA. GCI espère ainsi séduire un locataire unique et a déjà mandaté CBRE et JLL pour la location de ces futurs espaces prime.
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