Rétro corporate 2020 : les opérations de l'année en immobilier

Les années ont beau ne pas se ressembler, un investisseur immobilier reste le maître des grandes opérations de M&A en immobilier : Axa IM-RA. La pandémie n'a pas freiné les envies de croissance externe du géant de l'asset management, matérialisées par de nouvelles acquisitions d'envergure en 2020, parmi lesquelles la foncière d'in'Li (dont la finalisation est attendue pour 2021, ndlr) ou Kadans à l'international. Axa IM-RA n'a pas été le seul à signer des opérations corporate ces douze derniers mois. Cette année encore, CFNEWS IMMO vous propose son Top 5 des plus grandes opérations de M&A, de LBO, de capital-développement, de financement ou d'acquisitions à l'international, réalisées par des investisseurs français ou ciblant des sociétés hexagonales. Et pour ceux intéressés par les murs, retrouvez notre rétro 2020 des plus grandes transactions immobilières de l'année, toutes classes d'actifs confondues (ci-dessous).

Les M&A 

Sa finalisation aura lieu en 2021 mais impossible de ne pas citer l'opération Cronos, nom de code donné à la foncière d'in'Li. Elle constitue la plus grande opération M&A de l'année et, comme en 2019, elle est signée Axa IM-RA. Le géant de l'asset management réalise ce share-deal sur le marché du logement, structuré par la filiale dédiée au logement intermédiaire d'Action Logement en Île-de-France et valorisé un montant compris entre 1,5 et 2 Md€ selon nos informations.

En deuxième place figure le M&A ciblant Etche France. La foncière privée co-fondée il y a dix ans par feu Jean-Pierre Raynal et Léon Baruc, spécialisée dans l'immobilier logistique, a accueilli un nouvel actionnaire majoritaire : KKR, repreneur des parts du Groupe BMF, ainsi que des co-fondateurs. Une opération qui a valorisé l'entreprise près de 400 M€ d'après nos sources. 

En troisième place, la reprise par l'acteur britannique Segro de la petite foncière cotée française Sofibus, une opération qui illustre tout l'appétit des prestataires logistiques pour les entrepôts du dernier kilomètre. Segro la valorise 238,5 M€. 

Initiée en 2019, l'acquisition de Stam Europe s'est finalisée en ce début d'année : l'allemand Corestate Capital a fait ses premiers pas en France, en reprenant l'entièreté des parts du fondateur Antoine de Broglie et de ses associés américains. Valorisation : 13x l'Ebitda selon nos infos. 

En dernière position de notre Top 5 : les opérations qui ont animé le marché du property management, service devenu très stratégique avec la crise. Il y a d'abord eu Yxime, qui a quitté le Groupe Duval pour rejoindre la galaxie Foncia. Cette dernière reprenait deux mois plus tard Perial Property Management à travers sa filiale B2B Esset Property Management. Deux M&A qui lui ont permis d'atteindre 12 millions de mètres carrés gérés en immobilier d'entreprise, ainsi que 20 000 lots dans le résidentiel.

Du côté des LBO

Meilleurtaux a pris le chemin d’un troisième LBO en 2020, en quittant le giron de Goldman Sachs pour entrer dans celui de Silver Lake Partners. Sur la base d’une valorisation de 700 M€ environ, le groupe d’intermédiation et de courtage de crédits, dont immobiliers, générait entre 200 et 250 M€ de revenus en 2019.

Initié en 2019, c’est bien l’année dernière, en plein confinement de printemps, que le groupe Panhard, valorisé entre 50 et 100 M€, a finalisé son MBO. Outre l’entrée d’Andera Partners, cette opération a permis au promoteur logistique de relever significativement la participation des cadres clés.

Après deux ans sans financiers au capital, Cyrus a renoué avec les fonds d’investissement en 2020 pour son quatrième LBO, qui voit entrer Bridgepoint Development Capital. Le conseil en gestion de patrimoine gère quelque 5 Md€.

Nerco ouvre son capital, pour la première fois depuis 1982, en minoritaire à six de ses managers, ainsi qu’à Siparex. Le président du bureau d’études techniques dédié au bâtiment, Philippe Nouvel, conserve toutefois la majorité des parts.

Vivalto Vie, l’opérateur d’Ehpad aux près de 50 M€ de revenus, majoritairement propriétaire de ses murs, a bouclé son LBO bis en accueillant deux nouveaux partenaires financiers, dont Amundi PEF qui devient l’actionnaire principal, et Société Générale CP. Tous les investisseurs historiques remettent un ticket à l’occasion de ce tour, qui valorise la cible entre 200 et 300 M€, hormis Azulis Capital qui sort définitivement.

Dans le capital-développement 

Axa IM-RA soutient aussi la construction de logements et de bureaux en structure bois, avec une prise de participation de 49 % au capital du promoteur REI Habitat. Objectif : former un major de la construction en bois, issu des forêts françaises. 

Quartus, l'ensemblier urbain tourné vers les nouveaux usages, a finalisé l'an passé une augmentation de capital auprès de son principal actionnaire, Naxicap Partners. L'opération permet au groupe de disposer de plus de 190 M€ de fonds propres. 

Kardham, le concepteur et manager de projets immobiliers aux 80 M€ de revenus, a accueilli un nouvel actionnaire financier, Geneo Capital Entrepreneur, au côté de Bpifrance Investissement qui remet un ticket. Entré en même temps que ce dernier il y a quatre ans, Amundi Private Equity a lui acté sa sortie définitive.

Pour la première fois, Richard Claverie a ouvert le capital de Montana, son groupe spécialisé dans les résidences services seniors premium, en accueillant la holding Pléiade Investissement. 

ValueState, la société spécialisée dans l'investissement hôtelier présidée par François Dubrule, a accueilli Bpifrance et deux filiales du Crédit Agricole, Idia et Socadif, à son capital en tant qu'actionnaires minoritaires. Une opération qui vient appuyer le développement de ValueState, qui entend faire prochainement de la croissance externe.

Les financements 

La première place de notre Top 5 revient à Unibail-Rodamco-Westfield qui a mis en place une émission obligataire senior à deux tranches de 2 Md€ sursouscrite trois fois avec un coupon moyen de 1 % et une maturité moyenne d'environ neuf ans, et a finalisé une offre publique d'achat pour le rachat d'obligations d'une valeur supérieure à 500 M€. Des opérations qui renforcent la position de liquidité d'URW, allongent la maturité de la dette du groupe et démontrent son accès continu aux marchés obligataires.

Klépierre aussi s'est distingué cette année : la foncière cotée, aux 23 Md€ d'actifs en portefeuille, a reçu en décembre le soutien d'un syndicat bancaire, rassemblant dix-neuf banques issues de huit pays différents, qui lui apporte une facilité intégrant un critère de développement durable, d'un montant total de 1 385 M€. Un mois avant, Klépierre avait aussi émis un emprunt d'un montant de 600 M€ à échéance février 2031, avec un coupon annuel de 0,875 % et une marge de 110 points de base au-dessus du taux de swap.

C'est le plus grand financement d'un projet immobilier en blanc de l'année : une enveloppe de 650 M€ a permis de financer l’acquisition et la construction du futur campus Arboretum, porté par BNP Paribas Real Estate et WO2 et qui développera 126 000 m2 à Nanterre. Les 220 M€ d'equity sont apportés par Icawood, BNP Paribas Real Estate, FFP et un ensemble d’investisseurs institutionnels et familiaux, complétés de 432 M€ de crédit. Un financement structuré par BNP Paribas, avec la participation d’Allianz Real Estate (200 M€) pour le compte des investisseurs du groupe Allianz, d'AEW et d'Ostrum AM dans le cadre d’un mandat pour le compte d’un investisseur institutionnel, et d’un fonds de dette géré par BNP Paribas Asset Management.

Encore une opération qui devrait se finaliser en 2021, mais qui marque cette fin d'année. Pour financer son développement, Paris Inn Group et sa marque Maison Albar ont séduit un nouveau créancier : Oaktree Capital qui va soutenir le groupe fondé par Céline et Jean-Bernard Falco, à travers une émission obligataire de 115,2 M€.Après avoir dégagé une enveloppe de 150 M€ pour acquérir une centaine de maisons qui seront exploitées par Colonies, LBO France a financé cette opération à hauteur de 60 %, en mettant en place une ligne de crédit auprès du groupe BPCE (Natixis, Socfim) et Scor Investment Partners. 

Les M&A à l’international

Axa IM-RA a fait une entrée fracassante sur le marché européen des lifesciences en 2020, avec la reprise de Kadans Science Partner, auprès d’Oaktree Capital. Détenant une vingtaine d’actifs dans plusieurs pays, mais pas en France, la plateforme néerlandaise se valorise environ 500 M€, apportés cash.

Année chaotique pour l’hôtellerie, 2020 n’aura pas empêché Accor de finaliser son rapprochement avec le britannique Ennismore, pour créer une entité fusionnée dans le lifestyle. Valorisée 1 Md€, cette plateforme majoritairement détenue par le groupe de Sébastien Bazin prévoit de générer 100 M€ d’Ebitda à moyen terme.

C’est à Londres qu’Artelia a décidé de se renforcer en 2020, avec l’acquisition du spécialiste de la rénovation de bâtiments historiques Austin Newport. Cette opération lui permet de s’ouvrir à de nouveaux marchés, et complète ainsi son chiffre d’affaires estimé à 6,3 Md€ en 2018.

Nexity a lui misé sur les résidences gérées allemandes l’an passé, en reprenant 65 % du capital de Pantera, promoteur local qui évolue sur ce type d’actifs. Valorisé moins de 100 M€, il réalise un chiffre d’affaires d’environ 150 M€.

La bataille boursière de l'année Ce n'est pas une OPA mais elle a quand même renversé la table de la seule foncière cotée au CAC 40 : Unibail-Rodamco-Westfield. Le segment de l'immobilier coté restera longtemps marqué par la victoire de Léon Bressler et Xavier Niel, actionnaires minoritaires du géant des centres commerciaux qui, en trois semaines, auront réussi à mettre un terme au projet de lancement d'une augmentation de capital de 3,5 Md€ porté par la direction et soutenu à l'unanimité par le conseil de surveillance. Léon Bressler préside désormais ce conseil de surveillance et son plan Refocus not reset devrait largement inspirer le nouveau CEO, Jean-Marie Tritant.