Les taux du bureau prime cassent les planchers

3,75 % à Boulogne, 4 % à La Défense, 2,9 % à Levallois… Le repli des taux de capi du bureau prime a gagné les marchés les plus établis des environs de la capitale. Pour autant, selon Catella, la phase de consolidation a déjà commencé. 

Qu’on s’en souvienne, en 2016, le 115 rue Montmartre (Paris 2e) avait battu le record sur le marché du bureau prime : acquis par le sud-coréen Korea Post à travers un mandat confié à La Française Real Estate Partners, il avait été signé à un taux de rendement de 3,15 %. Qu’en est-il en cette rentrée 2017 ? Le mouvement est-il encore à la compression des taux de capi sur le marché du bureau prime ou à leur stabilisation dans Paris et ses environs ? « Au premier semestre, le taux de rendement prime s’est maintenu, mais le plancher des 3 % dans Paris QCA pourrait être atteint avec certaines opérations qui seront signées au second semestre, notamment sur des actifs aux loyers sous-valorisés par rapport aux loyers du marché, affirme Arnaud de Sordi (en photo, ci-dessous), associé et directeur du département investissement chez Catella. Les taux vont donc peut-être encore baisser de quelques points de base (pdb) mais nous sommes quand même dans une phase de consolidation », assure-t-il.

Le repli gagne les environs de Paris

Cette année, la surprise n’est pas venue de Paris, mais du Croissant Ouest et de la Première couronne. « Ce qui est nouveau et notable, c’est que l’écart de taux se réduit entre le bureau prime à Paris et certains marchés tertiaires établis comme Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Issy-les-Moulineaux, mais également Saint-Denis, Saint-Ouen ou Montrouge où on a vu des actifs vendus à des taux records pour ces secteurs, détaille Arnaud de Sordi. Ce phénomène s’explique essentiellement par la rareté des produits et par le volume d’equity en face. » Plusieurs opérations finalisées au cours du premier semestre, ou en cours de finalisation, ont ainsi affiché des taux de rendement particulièrement bas pour leur marché : le In/Out à Boulogne-Billancourt a été signé à 3,75 % par Primonial REIM. Et encore, ce n'est que le taux affiché, qui ne comprend pas les franchises de loyers. A Issy-les-Moulineaux, l’immeuble Bords de Seine, repris par Deka Immobilien, est parti pour un taux de 4 %. A Levallois, Le Hub a rejoint le portefeuille des SCPI de La Française REM à 2,9 % alors que l'immeuble affiche un taux d'occupation de 67% ! Le Minéralis à Montrouge a été signé à 4,28 % par BNP Paribas REIM. Le Coruscant, à Saint-Denis, a été repris par Amundi Immobilier à un peu plus de 4 %. Même La Défense a marqué le pas, avec l’ensemble Window à La Défense, signé par Oxford Properties, à 4 %. Et il se murmure que les transactions en cours dans le premier quartier d’affaires d’Europe seraient en train de se négocier sur ces mêmes bases.

Une logique core  

Pour ces investisseurs, ces opérations s’inscrivent dans une logique core, pour laquelle la stratégie poursuivie est celle du rendement courant sur du long terme, offrant une prime qui reste attractive par rapport au marché obligataire. « Nous sommes aujourd’hui à plus de 200 pdb de spread par rapport à l’OAT 10 ans, ce qui est au-delà de la prime normale plutôt autour de 150 pdb. C’est ce qui explique que nous sommes toujours dans un phénomène de fly to quality », explique le responsable de l’investissement chez Catella. Mais selon Arnaud de Sordi, il convient de « regarder avec prudence les taux de rendement, car ils dépendent beaucoup des niveaux de loyers et des valeurs vénales atteintes. Il y a tout ce qu’il y a autour qui explique ce taux : l’état de l’immeuble, les niveaux de loyers, la qualité des locataires, la durée ferme des baux… Sans compter qu’on demande aux investisseurs de capitaliser sur un loyer plein dès qu’ils deviennent propriétaires de l’actif, même si en réalité des mesures d’accompagnement pour les locataires existent ».

Mis à jour le 17/11/17 à 12h30

Lire aussi :

Nouveau repli des taux de capi (22/03/17)