Lever de soleil 600
L’immobilier coté a publié ses résultats semestriels dans un environnement économique qui lui reste favorable. Six premiers mois marqués par des OPA à la pelle et l'amélioration de leurs indicateurs.
C’est un premier semestre que les observateurs et les analystes de l’immobilier coté ne sont pas près d’oublier. En six mois, deux OPA amicales surprises ont été annoncées, une OPA a été finalisée, ainsi qu’une fusion-absorption accompagnée d’une IPO. La consolidation du marché des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) s’est poursuivie à un rythme qu’aucun analyste n’avait vu venir en début d’année. Eurosic, qui avait repris Foncière de Paris l’an passé, va être absorbé par Gecina. Icade prend le contrôle d’ANF Immobilier. Le bloc majoritaire de Paref se loge chez Fosun Property Europe. Opupelus veut se rapprocher d'Affine. Et Carmila s’est introduite en Bourse en fusionnant avec Cardety. Voilà pour la croissance externe, dont l’objectif est affiché : atteindre une taille critique afin de devenir le leader de son segment. En contrôlant Eurosic, Gecina voit son patrimoine atteindre les 19,3 Mds€, Icade franchit la barre des 10 Mds€ et Carmila s’impose comme la troisième foncière cotée de commerce en Europe, avec un patrimoine de 5,3 Mds€.
Croissance organique
Au-delà de ces opérations très médiatiques, les foncières ont poursuivi leur croissance organique, en faisant progresser leur résultat net récurrent, porté par l’univers de taux bas et par l’important travail de gestion de leur patrimoine. Dans un contexte d’inflation toujours faible, mais un marché de la demande placée qui repart, toutes ont vu leurs revenus locatifs progresser, exception faite de Gecina, conséquence de la cession de Gecimed et de la restructuration de cinq actifs. + 10 % pour Argan, à 36,3 M€. + 2,9 % pour Société Foncière Lyonnaise, à 98,6 M€. + 2,8 % à 295,1 M€ pour Foncière des Régions. + 19,1 % à 34,4 M€ pour Société de la Tour Eiffel. + 1,1 %, à 292,5 M€ pour Icade. + 6,7 % pour Cegereal, à 26 M€. Ces revenus ont progressé à la fois grâce au travail de commercialisation des surfaces vacantes ou de renégociation des baux, à la livraison de nouveaux projets et aux cessions d'actifs.
Un passif optimisé
Les SIIC peuvent-elles encore améliorer leurs indicateurs financiers ? La réponse est oui. Alors que leur passif avait déjà atteint des chiffres record (lire ci-dessous), les foncières ont continué leur travail sur la réduction du coût moyen de leur dette et l’allongement de sa maturité. Unibail-Rodamco affiche une nouvelle fois un plus bas historique à 1,4 % et une maturité moyenne portée à 7,4 ans. Icade annonce 6,2 ans de maturité moyenne et un coût moyen à 1,68 %. La maturité de la dette de Foncière des Régions passe à 5,8 ans et son taux moyen à 1,95 %. Gecina enregistre un coût moyen de 2,1 %, et une maturité moyenne portée à 8,6 ans. Altarea Cogedim indique une duration de 5 ans et 5 mois et un coût moyen de 1,77 %. Klépierre affiche une durée moyenne de sa dette de 6,3 ans et un coût moyen à 1,9 %. Ces contractions du coût moyen de la dette ont contribué à la croissance du résultat net récurrent des foncières.
Un patrimoine revalorisé
Dans un marché porté à la fois par des taux historiquement bas et l’afflux de liquidités sur l’immobilier, les foncières ont vu mécaniquement la valeur de leur portefeuille continuer à progresser. Foncière des Régions a ainsi vu croître la valeur de son patrimoine de 3,2 % à périmètre constant. Foncière Inea de + 4,9 % ; Icade de + 3,9 % à périmètre courant ; Unibail-Rodamco de + 3,3 % à périmètre constant ; Gecina de + 8,7 % à périmètre constant ; Société Foncière Lyonnaise de + 7,1 % ; et Klépierre de + 4,3 % à périmètre constant.
Des pipelines toujours plus importants
C’est l’un des arguments le plus mis en avant lors des annonces d’OPA. Indicateur scruté par les analystes, car prometteur de création de valeur et de croissance du cashflow, le pipeline de projets en développement est un point sur lequel les foncières cotées focalisent toute leur attention. C’est le cas de Gecina qui, avec l’acquisition d’Eurosic, voit passer son pipeline de projets engagés à 2,5 Md€, ou d'Icade avec l’acquisition d’ANF Immobilier, dont la valeur du pipeline à terme de 194 M€ (en part du groupe), lui permet d’anticiper un rendement, sur la base des prévisions établies, à 6,7 %. Altarea Cogedim cultive elle aussi son pipeline de projets qui, tous produits confondus, atteint 16,3 Mds€ en valeur de marché potentielle. Enfin, celui d’Unibail compte parmi les plus importants de l’immobilier coté, à 8,1 Mds€, dont cinq livraisons sont prévues pour ce second semestre. Surtout, les foncières ont amplifié leurs expositions à des tendances favorables, comme le rebond du marché locatif parisien et francilien (Gecina ou Foncière des Régions), le projet du Grand Paris (Affine), la dynamique des grandes métropoles régionales (Icade, Altarea Cogedim ou Foncière Inea) ou encore la reprise de la fréquentation hôtelière (Foncière des Murs).
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