Coliving : comment investir dans ce nouveau produit d’immobilier résidentiel ?

Le coliving est une forme de cohabitation, qui consiste à vivre en communauté dans un établissement offrant à chaque résident un espace privatif meublé et équipé (chambre, studio ou appartement), des parties et installations communes (salle à manger, cuisine, buanderie, voire même salle de sport, spa ou salle de cinéma) et des services variés (ménage, blanchisserie, restauration, conciergerie, cours de cuisine, etc.). Ce concept emprunte autant à l’hôtellerie qu’à la colocation et autant au logement qu’au service. Le coliving semble calqué sur le modèle des résidences services, à la différence près qu’il met l’accent sur la vie en communauté, l’animation et la flexibilité des contrats proposés aux résidents. Le coliving se développe en France très rapidement mais est encore à un stade embryonnaire, et les sociétés qui se lancent dans l’exploitation de résidences de coliving ont besoin de fonds propres pour financer leur développement. Si le coliving présente des schémas contractuels originaux (I), nous remarquons que les structures d’investissement immobilier classiques restent pertinentes pour organiser leur détention (II).

La place à part de l’exploitant

On observe que la mise en exploitation des résidences de coliving emprunte le même schéma contractuel que celui généralement utilisé pour les autres formes d’immobilier dit « géré » (résidences étudiantes, résidences services ou résidences sénior) : l’investisseur-propriétaire des murs donne l’immeuble à bail, généralement sous forme d’un bail commercial, à un exploitant qui se charge de commercialiser les appartements auprès des résidents, gérer la résidence et organiser la fourniture des différents services proposés aux résidents. La différence entre le coliving et les autres formes d’immobilier géré réside dans le fait qu’il n’existe pas dans le secteur du coliving d’exploitant d’une envergure équivalente à celle des leaders du marché des résidences seniors, des résidences étudiantes ou des résidences services. Pour la plupart, les sociétés qui se lancent dans le coliving sont des sociétés récentes, et leur marque est en voie de développement. Il s’agit de petites équipes, ayant besoin de renforcer leurs fonds propres pour se développer. 

Le choix de la structure

Un aspect déterminant du choix de la structure d’investissement repose sur les modalités de détention respective des murs et du fonds de commerce. S’agissant des fonds d’investissement, nous avons ainsi pu observer deux grands types de structure : 

• un modèle dual, avec par exemple des OPCI pour investir dans les murs et des fonds de capital investissement pour investir au capital des exploitants – la dissociation de la détention des murs et du fonds est particulièrement pertinente lorsqu’il est envisagé une sortie différenciée murs/fonds. Elle permet aussi la détention des actifs immobiliers par des structures régulées ; 
• une prise de participation dans une société de coliving elle-même propriétaire de ses murs, ou avec une détention des murs et du fonds séparée en deux structures distinctes mais ayant le même actionnariat (sociétés sœurs ou sociétés mère et fille). Ces schémas peuvent dans certains cas permettre d’échapper à la qualification de société à prépondérance immobilière au sens des droits d’enregistrement.