Commerce : « Une contraction des volumes est clairement observable »

Depuis le point haut atteint en 2014 avec 6,4 Md€ d’acquisitions, une contraction des volumes sur le compartiment des actifs commerciaux est clairement observable sur le marché de l’investissement en France. Cette tendance n’est certes pas nouvelle mais s’est très nettement accentuée en 2018 avec seulement 2,2 Md€ engagés au terme du 3e trimestre. Dans le même temps, le segment des entrepôts logistiques semble grignoter le terrain perdu par les actifs commerciaux et affiche, quant à lui, une croissance significative pour atteindre 3,7 Md€ en 2017 et d’ores et déjà 1,7 Md€ depuis le début de l’année 2018…. Ce basculement des volumes interroge dans un univers du commerce chahuté par la montée en puissance du e-commerce et les profondes mutations de l’acte même de consommer. Une revue de détails s’impose pour mieux comprendre la stratégie des investisseurs en commerces. 

Tout d’abord, il convient de re-situer les performances en investissement à l’aune d’un marché locatif marqué sur certains actifs par des taux d’efforts en limite de profitabilité pour les enseignes traditionnelles de centres commerciaux. Il n’en fallait pas moins pour voir les investisseurs ralentir le rythme de leurs acquisitions pour se donner le temps de bien analyser les flux et les états locatifs des opportunités d’investissement proposés sur le marché.

Le pied d’immeuble, qui demeure l’actif phare sur le marché de l’investissement en commerces, semble tirer son épingle du jeu. Dans les artères principales des villes de plus de 100 000 habitants, le candidat acquéreur a la quasi-assurance de retrouver un locataire avec un niveau de loyer équivalent ou supérieur, quand les locataires bénéficient d’un bail plafonné. Les destinations prime sont toujours aussi recherchées et la fin de l’année devrait d’ailleurs réveiller ce segment de marché. On attend encore des taux de rendement record au plus bas à mettre en perspective avec des niveaux de valeurs locatives permettant une réversion. A l’inverse, certaines artères en province souffrent d’un ralentissement de leurs flux et par voie de conséquence d’un moindre intérêt des investisseurs. 

Les retail parks, qui avaient animé le marché de l’investissement en 2016 et 2017 avec environ 1 Md€ d’acquisitions, affichent également des volumes en baisse, avec à peine 250 M€ d’actifs vendus en 2018. La sélectivité des investisseurs est là encore de mise. Elle peut induire des choix d’acquisition dictés par la qualité des actifs considérés en misant par exemple sur l’obtention du label Valorpark ou bien une localisation-clé sur un marché considéré, vecteur d’une bonne valorisation. Les taux de rendement prime - entre 5,50% et 6,50% - dont la compression au cours des dernières année avait été moins marquée que pour d’autres classe d’actifs, semblent d’ailleurs plus résilients. 

Reste enfin la question centrale des centres commerciaux, dont les acquisitions de l’année n’ont concerné, en majeure partie, que des actifs d’un montant unitaire entre 10 et 50 M€. C’est à coup sûr le format commercial le plus disrupté par la montée en puissance du e-commerce, qui le prive d’une part croissante de ses flux mais aussi par le changement profond des attentes des consommateurs. Dans la gamme très large de ces équipements commerciaux, les destinations shopping des "méga malls" et les petites unités jouant la carte de la proximité résistent à l’érosion des flux. Il en va différemment des centres de taille moyenne qui ne peuvent offrir l’expérience clients aujourd’hui tant recherchée. Dans ce contexte de forte recomposition, la compréhension et l’analyse fine des états locatifs, le décryptage des tendances de consommation par secteur d’activité et le changement même de poids et de nature des locomotives compliquent la lecture des revenus des centres commerciaux, sur fond de niveau de charge parfois mal maitrisé. Ces éléments pèsent sur les projections de valorisation des actifs mis sur le marché et creusent l’écart entre les attentes des vendeurs et les estimations des candidats acquéreurs. Ils expliquent également les marketings infructueux de cette année, autant d’opérations qui ne sont pas venues abonder le volume des acquisitions… 

La dernière étude de l’Obsoco publiée en septembre dernier, en partenariat avec le CNCC, l’Observatoire des rapports des Français aux espaces commerciaux, relevait dans ses conclusions un attachement des Français à leurs espaces commerciaux mais aussi un engagement de l’appareil commercial dans un épisode de restructuration. Elles vont venir re-qualifier une part du parc existant et relancer le marché de l’investissement par une offre plus attractive. Citons aussi l’arrivée à maturité d’un certain nombre de fonds d’investissement retail en Europe. Elle pourrait générer l’arbitrage de près de 5 Md€ d’actifs d’ici 2020… alors que 75% des investisseurs interrogées par l’INREV dans sa dernière enquête ont confirmé leur souhait de poursuivre leurs acquisitions en commerces.