La tour Sequana, à Issy-les-Moulineaux © Yves Forestier
Cela ne fait que deux ans qu’AccorHotels a établi son siège social dans la tour Sequana mais l’opérateur hôtelier se sent apparemment très bien dans ses murs d’Issy-les-Moulineaux. Comme il l’avait évoqué lors de la présentation de ses résultats en février dernier (lire ci-dessous), Sébastien Bazin, son P-dg, a acquis cette tour emblématique de 43 000 mètres carrés, sur laquelle il a signé un bail de 12 ans fermes en janvier 2016 auprès d'Hines mandaté par un fonds de pension sud-coréen. Montant de l'opération : 363 M€, un prix qui avait été établi en 2015, au moment de la signature du contrat de location intégrant une option d’achat et faisant ressortir une valeur métrique largement en-dessous des prix actuels du marché, à 8 440 €/m2. Aujourd'hui, l'immeuble se valorise plus de 500 M€ et, selon nos sources, l'opérateur envisagerait déjà de le revendre dans quelques années, une fois son bail renouvelé sur une longue durée.
L’opération est financée pour majorité par un prêt hypothécaire vert apporté par un pool bancaire composé de Crédit Agricole Corporate and Investment Bank, Natixis et Société Générale. D’un montant de 300 M€, il court sur une durée de 8 ans et est assorti d’un taux de 1,8%. Etabli dans le respect des "Green Loan Principles", ce prêt vert a fait l’objet d’une vérification externe par Sustainalytics. Le solde de l’acquisition a été versé en numéraire. La réalisation de l’opération engendrera une économie de loyer de l’ordre de 20 M€ par an, selon l'opérateur.
Cette tour HQE, auparavant occupée par Bouygues Telecom, était depuis 2013 la propriété d'un investisseur sud-coréen représenté par Hines (qui a pris un ticket minoritaire), qui l'avait rachetée auprès des Docks Lyonnais. Elle est aujourd'hui logée dans la SCI Emerald France 1, gérée par l'asset manager américain. A l'époque, l'opération valorisait l'actif 316 M€, faisant ressortir un taux de 7%, mais c'était avant que les importantes liquidités et le contexte de taux bas n'entraînent la compression des taux de capi dans le Croissant Ouest. Pour citer un exemple à Issy-les-Moulineaux : l'immeuble Bords de Seine (21 000 m2) repris par Deka Immobilien l'an passé, a été acquis pour 215 M€, faisant ressortir un taux de 4 %.
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