C’est finalement un fonds français qui est parvenu à se distinguer dans le processus d’enchères très compétitif de l’immeuble de bureaux Passy-Kennedy, développant 23 615 mètres carrés au 104 avenue du Président Kennedy, dans le 16e arrondissement de Paris. L’actif, cédé par AG2R La Mondiale, avait de quoi attirer les candidats, notamment Blackstone qui a fait partie des candidats à l'achat. Passy-Kennedy accueille notamment les bureaux de Radio France, qui compte parmi les dix locataires de premier rang de cet actif emblématique. Récemment rénové, entièrement loué, certifié BREEAM In-Use International et très bien situé, l’immeuble est valorisé par cette opération 218 M€, soit un rendement locatif de 4,7% et une valeur métrique de 9 231€.

436 €/m2/an

Pas avare de précisions, Cegereal dévoile le montant du loyer de l’immeuble, qui génère 10,3 M€ de revenus locatifs annuels et présente une durée moyenne résiduelle des baux de plus de 6,5 ans. Un montant qui fait ressortir un prix au mètre carré de 436€. La thèse de création de valeur du nouveau propriétaire est ainsi à l’évidence basée sur la réversion positive des loyers, au vu de la forte demande des utilisateurs pour ce secteur et de la hausse des loyers à Paris. D’ailleurs, dans sa dernière étude des valeurs locatives de bureaux par station de RER, Cushman & Wakefield note que le RER C, qui dessert Passy-Kennedy, est en moyenne la ligne la plus chère : 250 €/m2/an, avec une pointe à 580 €/m2/an pour le Musée d'Orsay, valeur locative la plus élevée de l'échantillon analysé. « Passy Kennedy est un immeuble emblématique avec une vue imprenable sur la Tour Eiffel et de grands espaces personnalisables. Nous prévoyons de réaliser des investissements qui offriront un potentiel de création de valeur dans un contexte de croissance des loyers parisiens », souligne ainsi Jérôme Anselme, directeur général de Cegereal.

Augmentation de capital à venir

L’acquisition, dont la réalisation est prévue d’ici la fin de l’année, sera financée par un prêt bancaire et une émission d’actions nouvelles. Dans ce cadre, Cegereal envisage une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires de l’ordre de 80 M€ d’ici la fin de l’année. Un montant qui fait ressortir un ratio d’endettement, loan-to-value, pour cette acquisition, de l’ordre de 63% vs près de 50% au premier semestre 2018, comme le constatent les analystes d’Invest Securities. Northwood Investors et GIC, les deux principaux actionnaires détenant ensemble 80,38% du capital de Cegereal, ont d’ores et déjà fait part de leur intention de souscrire à hauteur de leur participation et de garantir l’intégralité de l’augmentation de capital. Les termes et conditions de cette augmentation de capital seront communiqués ultérieurement.

Cinq immeubles en portefeuille

C’est la toute première acquisition dans Paris que signe Cegereal. Très sélective dans ses investissements, la foncière cotée n’a finalisé qu’une seule opération l’an passé : le campus Hanami (30 000 m2), à Rueil-Malmaison, pour 152 M€ (lire ci-dessous). Passy-Kennedy est le cinquième immeuble de bureaux que compte la société d’investissement immobilier cotée dans son portefeuille, avec EuroPlaza à La Défense, Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt, les Rives de Bercy à Charenton-le-Pont et Hanami à Rueil. Au 30 juin dernier, la valeur globale de son portefeuille s'élevait à 1 174 M€.