Bertrand Le Gall, Alex Bolton.
Ce que l’on sait….
Les PME sont extrêmement impactées (80 % des demandes de chômage partiel sont demandées par des sociétés de moins de 200 personnes et 60 % d’entre elles comptent moins de 40 personnes). En trois petites semaines, le PIB a plongé de 6 % sur un trimestre. Les économistes parlent de 3 % de PIB par mois de confinement comme ratio cohérent… à vérifier au T2. Les trésoreries de PME sont rarement supérieures à trois mois, le chronomètre est lancé….
Même si nous ne sommes pas dans une crise bancaire, la situation mérite d’être analysée car elle impacte directement le marché immobilier. Contrairement à 2008 où les taux directeurs de la BCE étaient de l’ordre de 4 %, la BCE n’a aujourd’hui aucune marge de manœuvre avec des taux à zéro pour amortir une éventuelle crise immobilière. Les taux OAT 10 ans ont déjà subi une hausse (de l’ordre de 0,4 %), qui va se répercuter sur les taux hypothécaires, et donc sur les prix puisque les investisseurs (privés et institutionnels) vont emprunter plus cher (il est probable que l’on revienne progressivement aux taux hypothécaires de 2015).
Il y aura probablement un rebond de l'investissement immobilier en fin d’année car le secteur institutionnel devra investir les fonds déjà collectés/appelés, mais il ne faut pas qu'entre-temps l’économie soit totalement paralysée avec des faillites en cascade, qui impacteraient directement le taux de vacance et donc le niveau de loyer (la règle de l’offre et de la demande). Le modèle du coworking va durement être mis à l’épreuve à la reprise de l'activité avec des coworkers qui sont très exposés (ratio d'occupation des espaces par les membres, sociétés locataires flexibles/télétravail, niveaux de loyers très élevés). Les engagements globaux de tous ces acteurs sur le marché du prime parisien est significatif et aura un impact selon les scénarios. Trop tôt pour le dire...
Juste avant crise, une des mécaniques qui expliquaient l’enfoncement de « la barre des 3 % de rendement » sur le prime était le spread entre le coût de détention de l’argent devenu « négatif » et la rentabilité nette proposée par l’immobilier tertiaire. Cette situation pourrait bien changer en fonction de la direction prise par les banques dans les prochaines semaines sur les taux hypothécaires selon les classes d'actifs. Néanmoins, les investisseurs "core" pourraient également maintenir la pression sur les taux prime (sous les 3 %) en considérant qu’en temps de crise, les produits "core" constituent une position liquide et défensive. La qualité du locataire sera plus que jamais primordiale.
Il faudra être très attentif à la confiance des ménages, qui sont parmi les premiers investisseurs indirects auprès des grands collecteurs d’épargne, pour voir si les montants collectés restent stables ou rassurants, et donc qu’il n’y a pas une baisse programmée des montants à engager chez les investisseurs institutionnels pour les prochains trimestres.
Concernant les deal value-add, il est trop tôt pour mesurer l'impact de la crise sur les niveaux de loyers, mais les investisseurs vont intégrer à leurs business plan des primes de risques conséquentes, rendant les hypothèses de sorties moins optimistes qu'auparavant (vacance, franchises de loyer, taux de sortie) et donc un prix d'acquisition moins agressif.
Coté résidentiel, il faut surveiller l'indice de confiance des ménages pour anticiper un coup d’arrêt si les ménages ne souhaitent plus ou ne peuvent plus s’endetter (les prix ont augmenté de 30 % entre 2014/2015 et 2020). Quid du marché locatif courte durée qui va être fortement impacté, au même titre que l’hôtellerie et qui représente une partie importante des acquisitions immobilières résidentielles récentes et notamment à Paris (acquisitions qui sont très largement financées...) ?
Pourquoi rester optimiste?
À comparer avec les deux grandes crises précédentes de 1991 et 2008, il y a une proportion importante des entreprises qui sont plus agiles et ont évolué vers des secteurs qui pourront repartir plus rapidement, notamment dans les domaines des services et du digital. Le télétravail massif a également permis d’amortir la perte d’activité de beaucoup d’entreprises, qui elles aussi pourront repartir plus facilement. Dès la mi-mai, il faudra que ces sociétés soient en ordre de marche pour servir de détonateur à la reprise économique. Le gouvernement doit donc poser au plus vite les bases de la reprise de l'activité au sein des entreprises (modalité du respect de la distanciation sociale, plages horaires, primes d'activité des salariés, etc.)
L’impact du confinement sur les français et l’économie n’a jamais été observée et il est donc très aléatoire de se prononcer sur l’après, mais la gestion du gouvernement va être déterminante pour ne pas entamer la confiance des français. Le chômage partiel va coûter des dizaines de milliards mais évitera une grande partie des licenciements dans les PME.
Beaucoup de paramètres vont encore intervenir dans les prochaines semaines, l’impact n’est pas encore quantifiable, restons optimistes. Le propre de l’entrepreneur est d’anticiper et de s'adapter.
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