Imaginée par JP Viguier, la tour Majunga est l'une des plus modernes de La Défense. © JP Viguier
La promesse de vente est signée sur l’une des tours les plus modernes du secteur de La Défense. Unibail-Rodamco-Westfield (URW) arbitre les 65 000 mètres carrés de la tour Majunga au cœur du premier quartier d’affaires européen, une transaction d’exception à 850 M€, qui représente de surcroît une prime par rapport à la valeur comptable au 31 décembre dernier. C’est un duo franco-coréen qui en fait l’acquisition (finalisation en juillet 2019), à savoir la société de gestion Amundi Immobilier avec la banque d’affaires Mirae Asset Daewoo, représentée par l'Étoile Properties. Aucune de ces parties ne souhaite commenter l’opération, mais il s’agit de la plus importante transaction immobilière d’un investisseur coréen en dehors de ses frontières. Un effet de levier supérieur à 50 % souscrit auprès de prêteurs locaux va permettre de financer cet investissement, l’un des plus importants sur le marché français de l’actif unitaire (notamment après les ventes de Cœur Défense à 1,8 Md€ et de Vendôme Saint-Honoré valorisé 1 Md€). Cette transaction fait ressortir une valeur métrique d’environ 13 000 €/m2, soit le double de la moyenne sur le marché de La Défense au premier trimestre 2019.
Deux locataires de renom offrent des revenus sécurisés
C’est en 2014 qu’Unibail-Rodamco-Westfield achève la construction de la tour Majunga, imaginée par Jean-Paul Viguier, qui aura coûté quelque 400 M€ de travaux. Novatrice par son architecture moderne et non-linéaire qui a fait évoluer la skyline du quartier d’affaires français, elle a su séduire Axa Investment Managers quelques mois après sa livraison, qui y a installé ses équipes sur les dix-huit premiers étages du complexe, soit 26 000 mètres carrés de bureaux, pour un loyer facial d’environ 515 €/m2/an. Au premier semestre 2016, le cabinet Deloitte se laisse également tenter par la jeune tour et loue le solde des surfaces de 31 000 mètres carrés pour un loyer facial de 550 €/m2/an. La tour s’est donc commercialisée très rapidement dans un marché de La Défense qui, rappelons-le, affichait encore 10 % de vacance il y a trois ans, contre 4,7 % au premier trimestre 2019. Au total, Majunga génère entre 30 et 35 M€ de revenus chaque année, de quoi offrir un rendement au plancher à environ 4 %, l’actuel prime du quartier d’affaires. Toutefois, l’investisseur sud-coréen peut compter sur une prime d’échange Won/€ et espère ainsi tirer un rendement compris entre 7,5 et 8 % (tout comme JR-AMC sur le Cristalia à Rueil ou Korea Investment & Securities sur la tour Europe).
La moitié du plan de cession est désormais réalisée
Cette opération de cession de la part d’Unibail-Rodamco-Westfield fait suite à sa volonté de contenir son endettement entre 35 et 40 %. La foncière cotée a déjà cédé 2 Md€ au cours du dernier exercice, en se séparant notamment du centre commercial Jumbo en Finlande (valorisé 731 M€), des immeubles Skyline et Lumen en Pologne (190 M€), ou encore de la tour Ariane, une nouvelle fois sur le marché de La Défense, qui est entrée dans le portefeuille du fonds souverain singapourien GIC pour 465 M€ (lire ci-dessous). URW, qui annonçait en décembre 2017 un volume d’arbitrages de 3 Md€ à terme, a doublé son plan de cession à 6 Md€ le mois dernier, dont 3,1 Md€ sont d’ores et déjà signées. L’ensemble de ces opérations s’est réalisé à un rendement initial net moyen de 4,5 %, et une prime moyenne supérieure à la valeur comptable de 7,2 %. Il reste désormais 2,9 Md€ d’actifs à vendre.
