Dans les derniers jours de 2025, le marché de l’invest dans les bureaux de Bordeaux a arraché sa transaction de l’année. Au travers d’un appel d’offres piloté par Enipe et BIE, le groupe Maciflore s’est délesté du 3–21 Macau/40–44 Rivière, dans le quartier de Tivoli. Cette double adresse – un ancien chai bordelais du XIXᵉ siècle qui va être entièrement réhabilité – s’est transactée via une vente en l’état futur d’achèvement (vefa) emmenée par un privé, dont l’identité est encore confidentielle. Selon nos sources, cet investisseur déploie ici près de 22 M€ pour ce site de 4 700 mètres carrés (≈ 4 600 €/m2) et un yield proche de 6 %. Huit ans plus tôt, le promoteur Maciflore, emmené par Florent Fauconnier, mettait la main sur cet ensemble value-add pour près de 18 M€.
Un loyer annuel proche d’1,2 M€
Le 3–21 Macau/ 40–44 Rivière – à proximité immédiate des boulevards bordelais – est déjà sécurisé à la location, puisque ce site va héberger le futur campus Efrei Bordeaux. Cette école privée d’enseignement supérieur s’est engagée au travers d’un befa de neuf ans ferme, moyennant un loyer annuel proche d’1,2 M€, soit légèrement moins de 250 €/m2/an HT/HC d’après nos informations. En outre, la construction de cette future base d’Efrei prévoit la conservation et la restauration des façades en pierre existantes. Le projet s’inscrit dans une approche environnementale, visant notamment les certifications BDNA – Bâtiment Durable Nouvelle-Aquitaine et Bâtiment Frugal Bordelais, tout en restant compatible avec les exigences du décret tertiaire.
17,5 M€ pour le futur siège de Cap Ingelec
Au cours du millésime 2025, Bordeaux a attiré quelque 60 M€ dans l’immobilier de bureaux. Dans le détail, ce montant échangé dans la capitale girondine et ses abords représentent une douzaine de transactions. La cession du futur siège de Cap Ingelec, à Mérignac, s’est closée en juin dernier contre 17,5 M€ (3 320 €/m2 et un yield de 6,2 %) consentis par Midi 2i – pour le compte de Foncière APC – auprès des promoteurs Galéo et Promotion J2L. Les autres dossiers se sont échangés en dessous des 10 M€. Brilhac Immobilier a ainsi déployé off market un ticket de 7,5 M€ sur Connect’Hive (2 436 m2) au Haillan. Le cédant – Midi 2i, toujours pour le compte d’APC – intégrait cet actif à son patrimoine pour 8,82 M€ il y a plus de cinq ans, de quoi acter une moins-value supérieure à 1 M€. Direction ensuite l’hypercentre de Bordeaux, où Residential Group a arbitré le 35 Gambetta auprès d’un family office. Cet immeuble – érigé au XIXe siècle, restructuré et loué à Banque Palatine – s’est échangé contre 5,3 M€, quand son ex-propriétaire l’achetait 3,6 M€ en l’état il y a deux ans. L’an passé, Honotel a réitéré le 28 Louis Liard (1 763 m2 de bureaux), dans le quartier de la Victoire, moyennant 4 M€. Cet actif value-add – ancienne centrale téléphonique des années 1930 – sera transformé en hôtel, sachant qu’un PC a été obtenu et purgé. À Bruges, June REIM – structure lyonnaise agissant pour le compte de son fonds JuneOpportunity – a mis la main off market sur un portefeuille mixte de deux actifs d’environ 7 900 mètres carrés. Selon nos sources, l’immeuble de bureaux, loué à IT-CE (filiale informatique de BPCE), s’est valorisé 4 M€. La Française Real Estate Managers clôture ce bilan du marché de l’invest en bureaux bordelais avec trois cessions à plus d'1 M€ : le 185 Maréchal Leclerc repris par Sofidy pour quelque 5 M€ ; Haut Lévèque Bâtiment 27 à Pessac (1 167 m2, 1,2 M€) ; et un actif basé à Mérignac, cédé à un privé pour 1,5 M€ et un taux d’environ 8 %.
Pour mémoire, le cru 2024 avait péniblement affiché 50 M€ en bureaux, un segment de marché supplanté cette année-là par le secteur industriel et ses 100 M€ échangés. Début 2026, l’ancien siège girondin de la Caisse des Dépôts – 22 600 mètres carrés de bureaux value-add dans le quartier le quartier de la Jallère – doit définitivement intégrer le patrimoine de la société Parrou-Duboscq – investisseur foncier du groupe Héméra. Le montant de la transaction sur ces murs à restructurer est gardé confidentiel, mais de sources concordantes, ce projet se chiffre légèrement au-dessus de 50 M€ (capex inclus).
