Marseille : un fonds allemand décroche le Virage

Marseille se hisse en figure de proue des métropoles régionales cette année. La métropole phocéenne est portée par une nouvelle transaction significative avec l’acquisition, par Real I.S. – pour le compte du fonds grand public RealISInvest Europe –, de l’immeuble de bureaux Virage, un ensemble de 12 000 mètres carrés situé dans le quartier du Prado, à proximité immédiate du stade Vélodrome. Le montant de la transaction est gardé confidentiel, mais il s’établit à 60 M€ selon nos sources, soit 5 000 €/m2 consentis par la MACSF, qui détenait l’actif depuis 2014. À l’époque, l’assureur s’offrait ce bâtiment dans le cadre d’une vefa, deux ans avant la livraison. « Cette cession s’inscrit dans la politique de rotation de portefeuille que la MACSF pratique depuis quelques années avec succès, apporte Nicolas Lepere, directeur immobilier de la MACSF. D’autres ventes sont à venir. » Pour mémoire, le portefeuille real estate de l’assureur représente 1,8 Md€.

Un process organisé par CBRE

Le Virage a intéressé bien des investisseurs français comme internationaux, qui n’hésitent pas à parcourir les métropoles régionales, qui plus est lorsqu’il s’agit d’un actif récent et affichant une bonne commercialisation. C’est le cas de ce process piloté par CBRE à Marseille, où l’immeuble a été regardé par plusieurs types de fonds, notamment des SCPI selon nos informations. Finalement remporté par Real I.S., ce dossier témoigne « de notre conviction quant aux belles perspectives d’avenir des immeubles de bureaux des centres-villes des métropoles françaises économiquement puissantes, précise Catherine Luithlen, présidente de Real I.S. France. Nous comptons poursuivre nos investissements selon cette même logique. » Le montage de l’opération comporte tout de même une certaine originalité, puisque cet investissement prend la forme d’une cession, par la MACSF au fonds allemand, d’un bail à construction de 88 ans, qui permet à la mairie de conserver la maîtrise du foncier dans un quartier stratégique, qui accueille la plus grande enceinte sportive de la ville, ainsi que des hôtels ou encore un hôpital.

Neuf locataires occupent l’ensemble

Livré en 2016, le Virage offre, à travers ses huit étages, des plateaux des 1 500 mètres carrés environ, ainsi que plusieurs terrasses. L’actif est aujourd’hui occupé par neuf utilisateurs différents, dont Bpifrance, Bouygues Bâtiment Sud-Est (qui a participé à sa construction) ou encore Innate Pharma, mais affiche chez les brokers près de 2 500 mètres carrés disponibles, reflétant un taux de vacance d’environ 20 %. Ces surfaces sont proposées à 225 €/m2/an HT/HC. Imaginé par l’architecte Didier Rogeon et développé par Linkcity, l’ensemble est par ailleurs certifié Breeam excellent. Ce nouvel investissement de Real I.S. intervient quatre mois après l’acquisition, également à Marseille, mais cette fois dans le quartier Euroméditerranée, de l’immeuble Grand Large, valorisé 70 M€ (6 000 €/m2) auprès des ACM. Il vient également soutenir l'investissement dans la métropole phocéenne cette année, déjà porté par la vente de l'Astrolabe pour 90 M€ (lire ci-dessous).