Qui l’eût cru ? Au premier trimestre 2019, le marché de l’investissement français en immobilier d’entreprise n’affiche pas le ralentissement présagé fin 2018. « Les attentes réservées des investisseurs immobiliers européens en 2019 laissent penser que les investisseurs professionnels sont pleinement conscients des défis et risques inhérents à un marché en fin de cycle et peu enclins à les tenter », livrait début janvier Olaf Janßen, head of real estate research chez Union Investment. Alors s’agit-il d’un simple report aux prochains mois d’une tendance réellement baissière, ou l’exercice 2019 peut-il concurrencer 2018 ? CFNEWS IMMO revient dans un premier temps sur l’investissement dans le secteur du bureau au cours du premier trimestre passé, avant de s'étendre au commerce et aux levées de fonds de la PropTech dans les prochains jours.
Le bureau parisien toujours énergique
Le premier trimestre est généralement connu pour être le moins dynamique des quatre, une tendance qui s’est vérifiée à plusieurs reprises au cours des dernières années, sauf… en 2007, où il était au contraire le plus actif. Au cours des trois premiers mois de l’exercice 2019, au moins 3, 285 Md€ se sont signés ou sont déjà closés sur le marché du bureau à Paris et dans sa région selon les données collectées par CFNEWS IMMO, contre 2,4 Md€ pour le premier trimestre 2018 selon Knight Frank. Cette croissance est principalement marquée par l’acquisition de 72 % du portefeuille parisien de Terreïs par Swiss Life AM, pour 1,7 Md€. Cette opération va se finaliser au deuxième trimestre, de même que l’acquisition de l’ancien siège de la région IDF par AG2R La Mondiale (176,1 M€), ou encore du Newtime à Neuilly, valorisé 157 M€ par un institutionnel français. Parmi les transactions les plus emblématiques du T1 2019, l’acquisition par Union Investment du 40 Louvre (environ 200 M€) est à mentionner, ainsi que l’investissement d’Amundi Immobilier dans le nord du 9e arrondissement (WeWork Trudaine, 145 M€), de la Caisse des Dépôts dans le 13e arrondissement (BO13), la vente du siège des Républicains à Real I.S. (46 M€), et l’arrivée d’un investisseur sud-coréen à Rueil-Malmaison, qui a déboursé 158 M€ pour Le Cristalia.
De nombreuses opérations en cours
Mais l’activité soutenue de ce premier trimestre 2019 ne serait-elle pas due au prolongement des opérations engagées dès 2018, et non closées au 31 décembre dernier ? C’est un paramètre à ne pas négliger, mais qui n’explique pas entièrement le dynamisme de l’exercice 2019 : d’autres opérations d’importance se dévoileront au cours des prochains mois. C’est notamment le cas de la vente par l’État de l’Îlot Saint-Germain, cette ancienne implantation du ministère des Armées aujourd’hui centralisé au sein de l’Hexagone Balard. Une partie du bâtiment est déjà vendue pour être transformée en logements sociaux, mais la composante la plus importante, coincée entre le boulevard Saint-Germain et la rue Saint-Dominique, au cœur du très prisé 7e arrondissement de Paris, se valoriserait plus de 300 M€. En parallèle, La Défense poursuit son renouveau entamé il y a maintenant presque deux ans, avec plusieurs process non finalisés, à l’instar des ventes des tours CBX, Eqho ou encore Majunga. D’autres dossiers, certes plus lointains, sont également en cours, comme les cessions de la tour Coupole de Total et de la tour Areva.
Pas d’égarement en région
Très charmeurs auprès des investisseurs tant français qu’internationaux depuis 2017, les marchés régionaux savent qu’ils sont une alternative non négligeable au marché francilien grâce à leurs taux de rendements qui restent plus attractifs. Ainsi, l’an passé, 2,75 Md€ étaient engagés dans le bureau au sein des régions françaises selon Knight Frank, un volume porté à hauteur de 400 M€ par le premier trimestre 2018. Au cours des trois premiers mois de 2019, environ 350 M€ ont été investis dans le secteur des bureaux régionaux selon les données de CFNEWS IMMO, un montant en ligne avec l’exercice précédent, mais qui ne profite pas de l’actuelle dynamique parisienne, où le marché de l’investissement est en forte croissance sur la période. Lille assoit sa position de leader après Lyon grâce aux transactions ShAKe (130 M€), Campus Auchan (45 M€) ou encore Le 31 (40 M€), mais la capitale du Rhône garde patiemment un dossier à plusieurs centaines de millions d’euros, qui devrait se finaliser dans les prochains mois…
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