L'OPA allemande de Covivio : une nouvelle pierre à son édifice européen

C’était la brique qui manquait au développement européen de Covivio, qui avait déjà pris une envergure significative avec la fusion de Beni Stabili. La foncière cotée française n’avait pas encore atteint sa taille critique sur le marché des bureaux allemands. C’est désormais initié, avec le lancement d’une OPA amicale sur la totalité du capital de Godewind Immobilien, une foncière cotée créée il y a cinq ans et dirigée par Stavros Efremidis, qui détient un portefeuille de dix immeubles core valorisés 1,2 Md€, totalisant près de 300 000 mètres carrés et générant plus de 50 M€ de chiffre d’affaires. Le plus important immeuble de son patrimoine est l’Herzogterrassen à Düsseldorf (près de 254 M€ et 13 M€ de revenus locatifs annuels), mais la foncière cotée est aussi présente dans les principaux marchés du pays, à Francfort, Hambourg et Munich. Le principal locataire de son portefeuille, qui affiche 8 % de vacance, est WeWork à hauteur de 12,5 %, au côté de Lufthansa (5,9 %) et Shell Germany (5,9 %). Un patrimoine très complémentaire au portefeuille allemand de Covivio, qui détient déjà 280 M€ de bureaux dans le pays, principalement à Berlin, complétés de 600 M€ de projets de développement. 

4,3 % de rendement 

À la finalisation de cette OPA volontaire, réalisée entièrement en cash et représentant un rendement immédiat de 4,3 %, Covivio détiendra 2,1 Md€ de bureaux en Allemagne (représentant la valeur des actifs existants et le coût de revient des projets de développement). Présente outre-Rhin depuis 2005 avec une équipe de 570 personnes, la foncière cotée dirigée par Christophe Kullmann était déjà très active dans le résidentiel et l’hôtellerie. Elle affirme désormais sa présence dans le marché phare des bureaux. L’offre lancée, au prix de 6,40 €/action sur les 700 M€ d’equity (auxquels s'ajoutent 500 M€ de dette), est déjà sécurisée à près de 35 % et a reçu le soutien du management et du conseil de surveillance de Godewind. Cette dernière s’est engagée à apporter à l’offre toutes les actions auto-détenues, sachant qu'aucun membre du management ne reste associé à l’aventure et que Godewind a vocation à être retirée de la cote. L'OPA amicale sera menée par Covivio X-tend AG, filiale indirecte entièrement détenue par Covivio. La clôture de l'offre et du processus de retrait est prévue d'ici la fin du mois de mai prochain. « Cette offre représente une prime de moins de 5 % par rapport au dernier ANR du 31/12/19, une prime de 15 % par rapport au dernier cours de bourse et une prime de 33 % par rapport à la moyenne des trois derniers mois », explique Tugdual Millet, DAF de Covivio. 

Augmentation de capital  

Pour financer cette acquisition, Covivio va employer un mix dette et fonds propres. La foncière cotée a d’ores et déjà proposé à ses actionnaires « l’option de paiement du dividende (4,80€ ; +4% vs 2018) en actions ». Option retenue par 82,7 % du capital l'an passé, représentant ainsi une augmentation de capital de 315,9 M€, « qui nous a permis d’atteindre notre objectif d’une LTV inférieure à 40 %. À fin 2019, il était de 38,3 % (contre 42 % fin 2018) », précise Tugdual Millet. Sur le portefeuille Godewind, Covivio compte générer de la création de valeur, à travers un travail d’asset management, centré sur la réduction de la vacance (principalement concentrée sur l’immeuble Sunsquare à Munich, pour moitié inoccupé) et la revalorisation des loyers. Le rendement de l’investissement est attendu à 4,7 %, après réduction de la vacance actuelle et à plus de 5 % potentiel, compte tenu des leviers de création de valeur (potentiel de réversion supérieur à 10 % et capacité de développement de 15 500 mètres carrés à Munich).