Investissements immobiliers : le bouquet final attendu pour la fin de l'année

Les immeubles en cours de cession se comptent par dizaines sur le marché français, ce qui laisse augurer de quatre prochains mois très actifs. Tour d'horizon avec Emmanuel Schreder et Arnaud de Sordi, respectivement co-président et directeur du département investissement de Catella France. 

A quoi peut-on s’attendre pour ces quatre prochains mois sur le marché de l’investissement immobilier hexagonal ? De l’avis général, à une intense activité transactionnelle. Si les volumes échangés sur les six premiers mois de l’année ont accusé un repli de près de 20 % par rapport à l’an passé, avec quelque 7 Mds€ enregistrés, il n’en sera rien au second semestre. Des dizaines de transactions sont en cours de négociation, dont plusieurs sur le segment des grands deals (plus de 100 M€). « Le ralentissement que nous avons pu observer au premier semestre s’explique principalement par un important mouvement sur le segment des grandes transactions, qui mettent plus de temps à sortir, et qui devraient se signer au second semestre confirmant le dynamisme observé l’année dernière », assure Arnaud de Sordi (en photo, en bas), associé et directeur du département investissement chez Catella.

Les négociations se durcissent

Un temps de latence qui s'explique aussi par la contraction des taux de capitalisation sur le segment du bureau prime, qui a durci les négociations entre les vendeurs et les acquéreurs. Portés par l’environnement favorable à l’immobilier, avec des taux d’intérêts faibles et un appétit certain pour ce secteur, les premiers maintiennent des prix élevés sur les plus beaux actifs, tandis que les seconds continuent de présenter des lettres d’intérêt avec des offres agressives. « Cela tend les négociations, explique Emmanuel Schreder, co-président de Catella France (en photo, ci-contre). Mais il est rare que les due-diligences aboutissent sans aucune décote. Plus les prix sont élevés, plus il y a de la décote. » D’autant que les équipes des investisseurs tendent à toujours plus se professionnaliser avec, autour de la table des négociations, « des spécialistes de la construction, de la technique ou des fiscalistes si c’est un share-deal… », rappelle Emmanuel Schreder.

Les grands deals du second semestre

Cela n’a pas empêché certains grands deals de sortir dès le premier semestre. Parmi les grandes transactions des six premiers mois de l’année figurent Bords de Seine, à Issy-les-Moulineaux, signé pour 215 M€ par Deka Immobilien, mais aussi l’immeuble acquis par SFL, aux 112-122 avenue Emile-Zola pour 165 M€, ou encore Le Window (en photo ci-dessus), signé par Oxford Properties pour 500 M€. « Au second semestre, nous allons mettre sur le marché entre 1,3 Md et 1,4 Md€, essentiellement des produits parisiens ou franciliens », annonce Emmanuel Schreder, qui anticipe un quatrième trimestre très animé. Dans les méga deals du S2, on peut déjà compter sur la finalisation de l’acquisition de Cœur Défense qui, à elle seule, représente près de 2 Md€. D’autres grands ensembles sont attendus, comme Capital 8 cédé par Unibail-Rodamco. L’année 2017 pourrait ainsi se terminer sur un volume à près de 30 Mds€.

La Défense revient dans la cible 

Paris, son quartier central des affaires et le Croissant Ouest représentent toujours une importante part de ces volumes, mais La Défense devrait créer la surprise au second semestre. Outre Cœur Défense, au moins quatre opérations sont attendues sur ce marché, comme les immeubles Palatin II et III, mis en vente par CommerzReal. Après des années sombres, le premier quartier d’affaires d’Europe revient ainsi dans la cible des grands investisseurs, y compris des investisseurs domestiques. « La Défense est un marché qui a beaucoup souffert ces dernières années, notamment sur le plan locatif, mais aujourd’hui la tendance s’inverse, souligne Arnaud de Sordi. Le taux de vacance est passé sous les 10 %, les grandes entreprises reviennent, et les investisseurs français se montrent un peu moins frileux, comme le prouve Amundi Immobilier sur l’opération Cœur Défense. »

Un marché qui reste core

Malgré le repli des taux de rendement, le marché dans son ensemble reste très orienté core, motivé par une recherche de revenus sécurisés chez les investisseurs institutionnels. Les immeubles du portefeuille cédé par Adia, comme Ecowest, à Levallois, acquis par AGC Equity Partners pour 700 M€ ou le 6-8 boulevard Haussmann signé par Norges Bank pour 462 M€ s’inscrivent dans cette logique d’investissement. Mais la raréfaction de produits de qualité incitent les institutionnels à élargir leur courbe du risque, en se positionnant sur des opérations au profil core+ et value-added. Ils l’ont déjà prouvé au premier semestre, avec des transactions comme Horizon Défense à Suresnes, acquis par UBS Asset Management, ou la promesse d’acquisition du siège de RTL, rue Bayard, par LaSalle IM.

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