Le mercredi 02 mars 2022 avait été choisi comme date pour entériner le rachat de Primonial par Altarea. Ce même-jour, contre toute attente, la foncière cotée annonce qu’elle refuse de mener jusqu’à son terme ce M&A de près de 2 Md€, dont les financements étaient déjà sécurisés. La raison ? « (…) Altarea a constaté que les conditions convenues pour l’acquisition du groupe Primonial début mars n’étaient pas remplies du fait du non-respect – tant sur le fond, la forme et les délais – des stipulations du protocole d’acquisition signé en juillet 2021. » Face à ce revirement, Primonial répond qu’il est « inimaginable de remettre en question sa réalisation à seulement deux jours du closing final pour cette seule raison, alors que toutes les conditions étaient réunies ». Mais, quelles sont les raisons qui ont poussé Alain Taravella, fondateur et dirigeant, qui contrôle Altarea, à abandonner cette acquisition ? CFNEWS IMMO a mené l’enquête.

Dans le plus grand secret

Selon nos informations, le patron d’Altarea a acté, dans le plus grand secret, sa décision de ne pas aller jusqu’au bout du process au lendemain de la publication des résultats de la SIIC, entre les 23 et 25 février derniers. Le 22 février, jour de la présentation des résultats annuels, Alain Taravella évoquait encore officiellement la profonde évolution du modèle d’Altarea « avec l’acquisition prochaine de Primonial ». Mais à partir du 25 février, les actionnaires du spécialiste de l’épargne immobilière sont informés par missive de son volte-face. « C’est la stupéfaction la plus totale face à cette décision qui semble émaner d’un seul homme réputé pour être solitaire !, confie-t-on en interne. Le ciel nous tombe sur la tête car les voyants étaient au vert pour finaliser ce deal complexe. » Rapidement, un sentiment de colère froide gagne les rangs des managers de la société de gestion d’actifs. Dimanche 27 février, Alain Taravella et Stéphane Vidal, président de Primonial, échangent par téléphone. De sources concordantes, l’échange est musclé car côté Primonial, on estime que le motif invoqué par Altarea n’est qu’un prétexte. « En outre, les deux entités avaient amorcé un travail de coopération dans l’objectif de se positionner sur plusieurs deals et opérations immobilières », affirme une autre source proche du dossier.

Guerre en Ukraine

Tous les observateurs et professionnels de l'immobilier d'entreprise et coté que nous avons interrogés s’accordent pour expliquer que la guerre menée par la Russie en Ukraine – et ses multiples répercussions, notamment sur l’économie mondiale – a convaincu Alain Taravella de ne pas finaliser le rachat de Primonial. Sachant que ni Primonial ni Altarea ne possèdent d’intérêts économiques en Russie, Ukraine ou encore en Pologne et Roumanie. « L’arrêt de l’opération n’est pas lié à la crise en Ukraine », balaie ainsi le patron de la foncière cotée dans les colonnes des Échos. Mais plusieurs grands décideurs immobiliers, y compris des dirigeants de foncières cotées (anciens et actuels) interrogés par CFNEWS IMMO, l’affirment : du fait du contexte international tendu, Alain Taravella aurait réfléchi à deux fois avant d’aller jusqu’au bout de cette opération à quelque 2 Md€. « Certes la guerre soulève un certain nombre d’inquiétudes en Europe, mais une possible crise économique n’a jamais empêché d’aller jusqu’au bout pour un dossier de cette taille, stipule un spécialiste du marché. D’autant plus que les deux groupes étaient entourés des meilleurs avocats et banquiers d’affaires de la place parisienne pour sceller cette union. » Certaines sources avancent que des éléments manquaient bel et bien au dossier, et que toutes les conditions suspensives n’étaient pas levées. Cette dernière hypothèse est directement réfutée par Stéphane Vidal, qui assure que « 100 % des conditions suspensives étaient levées ».

Renégociation du prix à la baisse ?

D’autres observateurs stipulent que les motifs invoqués par Altarea et la crise en Ukraine sont en réalité de "faux" prétextes pour stopper l’acquisition de Primonial. « En raison des conditions économiques incertaines, Alain Taravella a sans nul doute estimé qu’il avait acheté ce gestionnaire d’actifs à un prix trop élevé », souffle une source. Et d’ajouter : « La qualité de Primonial n’est pas ici remise en question, mais il faut avoir en tête qu’une grande partie de son portefeuille immobilier (ndlr : 32,4 Md€ d’encours sous gestion) a été constituée rapidement. Ce portefeuille est certes résilient, mais tout le potentiel de création de valeur a déjà été réalisé. » L’opération de rachat est-elle définitivement enterrée ? « Nous avons beaucoup de liquidités et sommes attentifs aux opportunités de marché », assure le fondateur d’Altarea aux Échos. Plusieurs observateurs interrogés par CFNEWS IMMO estiment que les deux parties ont tout intérêt de s’asseoir à nouveau à la table des négociations. « Une fois la colère retombée de part et d’autre, une renégociation serait la bienvenue pour éviter une bataille judiciaire très longue et des indemnités qui se chiffrent en dizaine de millions d’euros, nous glisse l’un d’entre eux. Aujourd'hui, la balle est dans le camp d'Alain Taravella. Pour reprendre les pourparlers, les actionnaires de Primonial devront sans nul doute consentir à un prix de revente à la baisse. Psychologiquement, c’est difficile mais c’est dans leur intérêt sur le court comme sur le long terme. »