Trois deals, trois nouvelles références de taux sur l’immobilier parisien

Trois transactions signées dans trois quartiers de la capitale ont battu des records ce trimestre. Découvrez lesquelles.

 

Que de nouveaux référentiels de valeurs se créent sur le marché parisien n’a rien de nouveau. Ce qui l'est plus, c'est de voir ces records s'établir en quelques semaines. C'est ce que les observateurs du marché immobilier ont pu constater à l'occasion des trois dernières grandes transactions finalisées dans la capitale : Coeur Marais, Euro Alsace et le 114 Champs-Elysées. Le premier est parti à un taux de 3,20% selon nos informations, alors qu’il se situe dans un quartier tertiaire tout juste émergent et qu’il est surtout entièrement loué à WeWork, jeune société spécialisée dans les espaces de travail partagés. Chaque jour, la start-up américaine démontre toute la pertinence de son modèle, ce qui n’empêche néanmoins pas certains propriétaires d'hésiter encore à lui louer leurs immeubles dans leur intégralité, sous peine de voir la valeur de leur actif baisser. L'acquisition signée par Generali Real Estate devrait probablement les amener à revoir leurs a priori. Quelques semaines plus tard, Gecina a d'ailleurs annoncé louer à WeWork la totalité du 7 rue de Madrid (11 800 mètres carrés) dans le 8e arrondissement, avec un bail d’une durée ferme de 12 ans à compter du 2e trimestre 2020. 

Remarquable sortie  

Deuxième exemple : Euro Alsace, signé à un taux autour de 3,5% par Union Investment, alors que l'immeuble n’est pas non plus situé en plein coeur du quartier central des affaires. Il est plutôt du côté de la Gare de l’Est, pas exactement encore considéré comme un quartier de bureau prime, malgré son excellente desserte. Troisième exemple : le futur siège d’Apple sur les Champs-Elysées repris par le fonds allemand BVK, conseillé par Hines France, à un taux de 2,5%. Alors certes, lorsqu’on touche à la plus belle avenue du monde, les valeurs n’ont plus rien de rationnel. De nouvelles références de loyers ou de taux y sont régulièrement actées et commentées. S'agissant du 114 Champs-Elysées, l’immeuble mixte est en outre en cours de restructuration pour accueillir son prestigieux locataire sur un bail de 10 ans ferme, signé à 800€/m2/an pour les bureaux. Mais son cédant, le groupe EPI, signe une remarquable sortie, en multipliant par sept la valorisation des murs en moins d’une décennie !

Tout sur les loyers  

Quelle equity story motive de telles compressions de taux pour les nouveaux propriétaires ? La réponse tient en une thèse d'investissement : la réversion positive des loyers, basée sur un horizon de placement de long terme. C'est le cas pour Coeur Marais, situé dans un quartier où les valeurs locatives ne cessent de progresser. C'est le cas aussi pour Euro Alsace à travers lequel Union Investment fait le pari de « l'attractivité à venir de certaines nouvelles localisations avec l'extension du quartier central des affaires parisien ». Et c'est enfin le cas pour le futur Apple Store des Champs, pour lequel Hines a établi un business plan de très long terme basé lui aussi sur la croissance des loyers. Bilan de ces deals records : la fourchette des taux prime du bureau parisien se maintient à son point bas historique, comprise entre 3 et 3,25% selon Knight Frank. Mais ça, c’était avant la transaction record des Champs-Elysées.  

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