Le 12 rue de la Paix, à Paris.
Les process off market ne perdent pas du terrain dans le QCA parisien. D’après nos informations, le 12 rue de la Paix (Paris 2e) est repris par un fonds géré par Credit Suisse, Redblue et CF Invest, plateforme d’investissement pilotée par ClubFunding Group. Cette transaction, qui prend la forme d’un asset deal, a notamment été orchestrée par Francesco Crivelli, président de Redblue. Cet opus mixte avait rejoint les rangs du groupe Arcange à l’été 2019 pour 46 M€ (lire ci-dessous). Deux ans et demi plus tard, l’actif, qui va connaître une lourde restructuration suite à l’éviction de ses locataires l'an passé, se valorise légèrement en deçà de 105 M€ selon nos sources. Pour boucler cet investissement, le trio d’acquéreurs franco-suisse a injecté de l’equity et actionné le levier de la dette auprès de la Caisse d’Épargne Hauts-de-France. Avant d’être remporté par Credit Suisse, Redblue et CF Invest, le 12 rue de la Paix a attisé l’appétit d’une poignée d’investisseurs. Marketé off market par BNP Paribas Real Estate avant l’été dernier, l’ensemble value-add a, entre autres, bénéficié d’offres émises par Weinberg Capital Partners et d'un family office d’après nos informations. Les montants proposés – plus de 90 M€ pour le premier, 80 M€ pour le second – ont été jugés non satisfaisants par le cédant.
Permis de construire purgé
Joachim von Radecke, Credit Suisse.
D’un produit value-add, le 12 rue de la Paix deviendra un objet prime au travers d’une minutieuse stratégie de création de valeur mise sur les rails par le groupe Arcange avant de le céder. Pour se concrétiser, un permis de construire a déjà été obtenu et l’agence Fresh Architecture a été missionnée pour conceptualiser le nouveau visage de l’actif. Le crédo développé par l’agence : allier ancien et contemporain. « Nous sommes prêts à démarrer le processus de création de valeur », fait d’ailleurs savoir Joachim von Radecke, head acquisitions & sales EMEA au sein du Credit Suisse. En reprenant le flambeau, la banque helvétique et les français Red Blue et CF Invest tiennent à adresser au marché locatif parisien un complexe haut de gamme mêlant des bureaux et des commerces de luxe. Le tout sur 3 100 mètres carrés – contre 2 923 à l’heure actuelle. « Sa restructuration complète permettra son repositionnement en actif prime situé au cœur d’un QCA qui affiche actuellement une forte pression immobilière », poursuit David Peronnin, président de CF Invest.
En outre, une fois livré, le projet hébergera un flagship de 648 mètres carrés répartis sur trois niveaux et en rez-de-chaussée. Nul doute que les marques de bijouterie-joaillerie et d’horlogerie de luxe, déjà très présente sur l’artère parisienne, regarderont avec attention ce produit. Jadis, l’ensemble immobilier a hébergé le joaillier Korloff (boutique et bureaux) et deux enseignes de mode haut de gamme. Quant aux surfaces de bureaux (2 452 mètres carrés) articulées autour d’une cour centrale, elles pourraient faire le bonheur d’un monolocataire. Pour rappel, en 2019, le 12 rue de la Paix affichait des valeurs locatives pour la partie bureau à des niveaux de 30 % inférieurs à ceux pratiqués sur le marché, avec une moyenne à 450€/m2/an. « En tant qu’operating partner, nous allons gérer toutes les facettes de ce bijou immobilier : le redéveloppement, l’optimisation des surfaces locatives et la commercialisation », précise pour sa part Francesco Crivelli.
Stratégie identique dans le Triangle d’Or
Francesco Crivelli, RedBlue.
Credit Suisse n’en est pas à son coup d’essai dans les beaux quartiers de la capitale. « [Avec le 12 rue de la Paix], il s'agit du troisième projet en Île-de-France où nous sommes en train de créer des espaces de bureaux et de commerces modernes post-pandémie de haute qualité », souligne Joachim von Radecke. À titre d’exemple, post-premier confinement en 2020, l’établissement bancaire helvétique – représenté par l’asset manager Balzac REIM –, misait off market sur le 64/66 Pierre-Charron (7 600 m2), dans le 8e arrondissement de Paris. Cet immeuble de bureaux et de commerces sans locataire et à restructurer avait été négocié pour un prix supérieur à 190 M€ auprès de la Foncière du Triangle d’Or. Dans ce dossier, Francesco Crivelli avait d’ailleurs conseillé les différentes parties.
Credit Suisse, à fond la France
Avec la discrétion pour adage, les équipes de Credit Suisse, afin d’alimenter leurs fonds aux profils core ou value-add, n’ont pas hésité à s’engager sur une dizaine d’investissements tricolores en moins de trois ans. À l’été 2020, l’investisseur franchissait le périphérique parisien pour signer, en attelage avec Générale Continentale Investissements (GCI), le projet tertiaire Bluebird à Montrouge pour environ 50 M€ selon nos informations. Ce territoire de la Première couronne est bien connu par l’institutionnel… Six mois plus tôt, Credit Suisse Asset Management remportait, pour l’un de ses véhicules immobiliers core, les 12 500 mètres carrés de Cap Sud (< 100 M€). Toujours en janvier 2020, muni d’une stratégie identique, l’investisseur helvétique – accompagné cette fois-ci par Belvedere Capital –, s’offrait l’ensemble Inspira à Issy-les-Moulineaux (lire ci-dessous). La banque suisse n’hésitera pas, quelques semaines plus tard, à refaire équipe avec le même asset manager pour rafler, en vefa, une plateforme logistique de 28 000 mètres carrés à Montagnat, en région lyonnaise.
