EXCLUSIF | Quels sont les bijoux de famille bordelais dont Michel Ohayon veut se délester ?

À la tête d’une ribambelle de sociétés au travers de structures ad-hoc ou de holdings telles que la Financière immobilière bordelaise (FIB) – placée en redressement judiciaire – avec des montages financiers parfois à haut risque, Michel Ohayon s’est constitué un empire conséquent dans l’univers du real estate. Aujourd’hui visé par une enquête préliminaire du parquet de Paris pour « escroquerie en bande organisée, blanchiment, banqueroute et abus de bien social » et devant honorer des prêts bancaires auprès de plusieurs créanciers (dont la Bank of China), y compris sur des plateformes de crowdfunding, l’homme d’affaires cherche, selon nos sources, à se délester de plusieurs de ses bijoux de famille. Si nul ne sait si un conseil ou une banque d’affaires ont été mandatés pour vendre ces actifs, en coulisses, Michel Ohayon – ultra discret dans le business comme dans les médias – s’active himself pour trouver de potentiels repreneurs. « Il parle de ses dossiers à tout le monde », confirme en triple off un acteur du real estate. Mais quels sont ces immeubles détenus par la 113^e fortune de France (900 M€) en 2021 selon Challenges ? Combien en espère-t-il ? CFNEWS IMMO revient, dans ce premier article, sur la liste de ses biens immobiliers détenus à Bordeaux et ses environs. 

2,1 M€/clé pour le 5* Grand Hôtel à Bordeaux 

Pour se pencher sur le patrimoine immobilier de Michel Ohayon, il faut se rendre à Bordeaux – son fief historique en affaires. Après de multiples acquisitions de murs de boutiques dans le coeur de la capitale girondine, l’homme à la tête de la FIB a frappé un grand coup dans l’univers de l’hôtellerie à la fin des années 1990, en rachetant le Grand Hôtel, place de la Comédie face au Grand Théâtre. À coup de capex estimés à plusieurs dizaines de millions d’euros, il sort des limbes ce joyau hôtelier en 2007 et le repositionne en 5*. Opéré sous la marque InterContinental Bordeaux - Le Grand Hôtel, l’établissement réceptionne 130 chambres dont 45 suites, mais aussi un spa d’un millier de mètres carrés, une brasserie ou encore un restaurant gastronomique (Le Pressoir d’Argent). Plus de deux décennies après cette acquisition, l’homme d’affaires en espère, d’après nos sources, un ticket net vendeur de 280 M€ – soit 2,1 M€/clé. « Avec Michel Ohayon, il faut toujours prendre les chiffres avec des pincettes, car le plus souvent ils sont décorrélés de la réalité du marché », pointe un broker bordelais. Toujours selon nos informations, il y a un mois et demi, deux hôteliers non établis dans la capitale girondine ont fait des offres aux équipes de la FIB pour reprendre les clés de ce 5* – la première à 250 M€, la seconde à 260 M€. « D’une manière générale Michel Ohayon refuse systématiquement de signer des mandats de vente, relate une source bordelaise. Il ne s’est jamais présenté pour contresigner ces offres alors qu’il avait indiqué être intéressé. »

Entre 50 et 55 M€ demandé pour l’ex-Virgin Megastore

Toujours dans la capitale girondine, Michel Ohayon possède le 15 place Gambetta – un trophy asset connu pour avoir été le flagship bordelais de Virgin Megastore jusqu’en 2013, contre un loyer de 900 000 €. Flairant l’opportunité de redévelopper cet actif value-add de près de 5 000 mètres carrés sur quatre étages, la FIB, avec plusieurs porteurs de parts, le reprend pour près de 12 M€ auprès de Generali Real Estate France en 2015. Si Le Printemps réfute rapidement vouloir poser ses valises à nouveau ici, Michel Ohayon envisage plusieurs scenarii mêlant marques de luxe, loisirs, bien-être, restauration et hôtellerie haut-de-gamme. « Je veux faire de cette place un emblème du luxe, un modèle que même Paris nous enviera », confiait-il à l’époque au journal Sud-Ouest. Huit ans plus tard, cet opus rincé attend toujours son heure – aucun projet de restructuration n’ayant débuté, alors même que la place Gambetta a été remise au goût du jour. De sources concordantes, l’homme d’affaires cherche, sans condition de permis de construire, à se séparer de cet ensemble pour un montant compris entre 50 et 55 M€ net vendeur aujourd'hui. Pourtant, il y a encore quelque mois, il en souhaitait un ticket de 70 M€. « C’est ambitieux, tranche un spécialiste du marché real estate bordelais. Aujourd’hui, cet actif peut intéresser des investisseurs à création de valeur entre 30 et 40 M€. Ce dossier est éminemment politique car il contient de grands volumes retail en cœur de ville. » De sources concordantes, en février dernier, un broker régional a fait circulé un ''douteux'' teaser sur le marché stipulant qu'il s'était vu confier un mandat exclusif pour vendre l'ex-Virgin au nom de la FIB. « Ce document a été envoyé à une pléiade d'investisseurs, mais force est de constater qu'il ne mentionnait pas de date de remise des offres, ni le prix demandé », avance un acteur local qui souhaite gardé l'anonymat. Toujours selon informations, un fonds étranger a récemment émis une offre à 55 M€ et devait visiter l’opus value-add. « Tout a été annulé au dernier moment, l’équipe de Michel Ohayon invoquant qu’il avait déjà sept offres au prix sur la table. Sur place, les professionnels se demandent s’il est vraiment vendeur ou s’il teste le marché », poursuit un broker. Et un autre d'embrayer : « Un jour où l'autre la mairie va mettre les pieds dans le plat, peut-être via une préemption, car ce n'est pas possible que cet immeuble remarquable reste dans un état déplorable depuis bientôt dix ans. »

Le "baron" de la place Gambetta

Sur cette même place bordelaise, Michel Ohayon fait figure de "baron", dixit un professionnel du real estate. Ici, la Financière immobilière bordelaise détient les numéros 20-21 – deux immeubles mixtes de 600 mètres carrés valorisés 4,7 M€ – et le pied d’immeuble du 36 place Gambetta, acquis en 2020 pour 2,1 M€ et loué à la célèbre enseigne Canelés Baillardran. Sans oublier les actifs situés aux 3 et 6 rue du Docteur Charles Nancel Penard, respectivement estimés 1,2 M€ (350 mètres carrés loués à un hôtel) et 1,3 M€ (300 mètres carrés à usage mixte logement/retail). En 2021, l’ensemble de ce portefeuille de quatre immeubles était valorisé, d’après nos informations, 9,4 M€ (soit 6 638 €/m²), contre un taux de rendement de 4,1 %. En revanche, nul ne sait aujourd'hui, si ces actifs seront prochainement cédés. Comme rapporté par Rue89 Bordeaux, le magnat de l’immobilier avait pour ambition de posséder toute la façade ouest de ladite place, en vue de développer un hôtel haut de gamme sous enseigne américaine. Pour ce faire, il lui aurait fallu mettre la main sur le 35 place Gambetta. Ce process fera finalement pschitt avec le cédant, un privé. Intéressé par le numéro 44 – un actif détenu en copropriété –, Michel Ohayon s’est notamment vu adresser une fin de non-recevoir de la part de l’un des copropriétaires début 2020. « Récemment, un investisseur devait visiter un de ses immeubles bordelais, mais la visite a été annulée au dernier moment, Michel Ohayon indiquant qu’il avait reçu trop d’offres », confie un acteur en off. De sources concordantes, l'homme d'affaires possède de nombreux autres actifs dans la capitale girondine, sans qu'il ne soit possible, à ce jour, de savoir précisément lesquels.  « Avec le redressement judiciaire de la FIB, Michel Ohayon est-il en capacité de signer des ventes, notamment sur l'ex-Virgin ? Rien n'est moins sûr ! », souligne un spécialiste immobilier. 

Cession du 34 Cours de l’Intendance pour près de 11 M€

S’il n’est pas chose aisée de remonter l'ensemble du patrimoine immobilier de Michel Ohayon à Bordeaux, en mars 2022, ce dernier s’est délesté du pied d’immeuble du 34 Cours de l’Intendance, auprès de La Française Real Estate Managers (REM) et sa SCPI Épargne Foncière. Cet actif prime de 850 mètres carrés, où se love Tommy Hilfiger, s’est transacté selon nos sources 10,94 M€, soit près de 13 000 €/m². Comme révélé par CFNEWS IMMO, la FIB souhaitait vendre off market cette boutique au plus vite. L’offre de la société de gestion a été jugée comme la mieux-disante par Michel Ohayon (voir article ci-dessous). En outre, ce Triangle d’or bordelais, très prisé par les investisseurs institutionnels tricolores, rassemble des maisons de luxe telles que Louis Vuitton et Hermès.

Le château Trianon à vendre ?

En homme d’affaires bordelais qui se respecte, Michel Ohayon ne pouvait pas ne pas s’offrir un vignoble. C’est chose faite en 2017 avec la signature de la majorité des parts du château Trianon, cru classé de Saint-Émilion de 14,5 hectares. L’ambition du fondateur de la FIB ? Réaliser un grand cru et développer le pendant girondin du Waldorf Astoria Versailles-Trianon Palace qu’il détient dans l’ancienne cité royale. « On peut imaginer un circuit touristique très haut de gamme pour des clients passant deux nuits à Bordeaux puis une à Saint-Émilion », expliquait alors Michel Ohayon. Six ans plus tard, ce complexe hôtelier annoncé en grandes pompes est toujours à l’état de projet, comme le spa et le bistrot gastronomique qui doivent le compléter. Aujourd'hui, le businessman serait à la recherche d’un repreneur pour le château Trianon. À Libourne cette fois-ci, Michel Ohayon porte, depuis 2021, le « premier centre commercial du vin, le grenier du vin mondial » – complété d’un hôtel 5*, village de marques de luxe ou encore d’un musée – sur les sept hectares des ex-casernes militaires. Estimé entre 300 et 400 M€, ce projet semble lui aussi au point mort. « Pour être honorée, la promesse unilatérale de vente par la Ville de Libourne était conditionnée à la validation d’un permis de construire avant juillet 2023. Permis qui, il y a quelques jours encore, n’avait toujours pas été déposé », rapportait Rue89 Bordeaux en avril dernier. « Ce n’est pas à moi de dire si le projet Ohayon est caduc », a fait savoir Philippe Buisson, édile de Libourne, dans les colonnes de Sud-Ouest. Dans un prochain article, CFNEWS IMMO revient sur les autres cessions que Michel Ohayon souhaite régler le plus rapidement possible à Versailles et à proximité de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle, ainsi que sur la (très) discrète vente de son hôtel particulier dans le 4^e arrondissement de Paris.