SGM boucle un refinancement de 96 M€

Le refinancement est bouclé. Ce mercredi 4 juin, la Société des Grands Magasins (SGM) a finalisé auprès d'un pool de prêteurs un emprunt hypothécaire amortissable sur 15 ans d'un montant de 96 M€. Adossé à six centres commerciaux historiques de son portefeuille - Les Tanneurs à Lille, Espace Grand’Rue à Roubaix, Porte Jeune à Mulhouse, Okabé au Kremlin-Bicêtre, Galerie de l’Hôtel de Ville à Châlons-en-Champagne et Saint-Jacques à Metz - ce refinancement est arrangé par Arkéa Banque Entreprises & Institutionnels et la Caisse d’Épargne Grand Est Europe, avec la participation de Bpifrance, BGL BNP Paribas, ainsi que de plusieurs antennes régionales de la Caisse d’Épargne (Pays de la Loire, Languedoc-Roussillon, Côte d’Azur et Auvergne Limousin). « Ce financement long terme s’inscrit dans une démarche de solidification du bilan, de pérennisation du patrimoine immobilier du groupe et de renforcement de ses capacités d’investissement, souligne Frédéric Merlin, président de SGM qui, à l’issue de cette opération, affiche 45 % de ratio de LTV. Il marque une étape structurante pour notre groupe et récompense l’effort de transformation mené depuis plusieurs années et nous permet de poursuivre sereinement notre trajectoire de croissance. » 

Stratégie active d’asset management 

Plus sereinement car SGM a été très actif ces dernières années à l’investissement dans l’immobilier commercial. Des acquisitions pour lesquelles le jeune entrepreneur lyonnais mobilise divers financements, en s'appuyant sur des montages hybrides, mêlant dette bancaire traditionnelle, crédit structuré et financement participatif. « Ce soutien renouvelé de ces institutions de référence reflète la confiance du marché dans le modèle économique de SGM, sa rigueur de gestion et sa stratégie de création de valeur durable à partir d’actifs commerciaux de centre-ville, se réjouit Frédéric Merlin. Depuis l’acquisition progressive de ces actifs, SGM a déployé une stratégie active d’asset management : restructuration des cellules, redéploiement locatif, rénovations ciblées et partenariats avec des enseignes structurantes. En six ans, cinq des six centres refinancés ont vu leur taux d’occupation progresser de 60 % à 95 %, leur valeur tripler et leurs loyers nets doubler, tandis que le centre Saint-Jacques à Metz, intégré en 2023 (≈ 18 000 m² acquis auprès de Klépierre pour 3,2 M€, ndlr) est actuellement en cours de restructuration. Il bénéficiera des mêmes leviers de valorisation, adossés à une structure de financement pérenne. » 

Réitération de l'opération immobilière du BHV Marais le 30 juin  

C'est à partir de 2021 que Frédéric Merlin, associé à sa sœur Maryline, directrice générale de SGM, commence à se faire remarquer dans le paysage de l’immobilier commercial. Alors qu'il a déjà acquis plusieurs actifs, dont le centre commercial SQY Ouest à Montigny-le-Bretonneux, cédé par Hammerson pour 9,8 M€, il remporte le process d'acquisition d'un bloc de sept magasins Galeries Lafayette pour quelque 115 M€. Une opération réalisée murs et fonds (à hauteur de 80 %) portant sur les Galeries Lafayette d'Angers, de Dijon, de Grenoble, du Mans, de Limoges, d'Orléans et de Reims. Mais c'est en 2022, avec la surprenante opération du BHV Marais à Paris et sa succursale de Parly 2 - un deal à plus de 500 M€ - que Frédéric Merlin devient un nom très suivi par le marché. La réitération des murs de cette opération doit se réaliser le 30 juin prochain. Les discussions se poursuivent avec la CDC et la Banque des Territoires pour une prise de participation minoritaire de cette dernière dans l’opération immobilière de Rivoli, adossé à un financement classique à dix ans, apporté notamment, selon nos sources par La Banque Postale et Bpifrance. Le closing du BHV L'Homme, rue de la Verrerie, doit lui aussi être finalisé par Xavier Niel mi-juin, sur la base d'une valorisation de 47 M€.