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Altarea/Primonial : le financement de l'acquisition était déjà bien avancé

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La suspension surprise de l’acquisition du gérant d’actifs par la foncière cotée d’Alain Taravella intervient après l’activation de plusieurs leviers d’equity ces derniers mois, qui devaient permettre de financer l’opération. La vente de 49 % d’un vaste portefeuille commercial à Crédit Agricole Assurances s’est ainsi finalisée courant février, alors qu’une augmentation de capital de 350 M€ était bouclée début décembre.

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L'ensemble Richelieu, siège social du groupe © Altarea Cogedim

L'ensemble Richelieu, siège social du groupe © Altarea Cogedim

Près de 45 % du financement de l’acquisition de Primonial était sécurisé par Altarea et, coup de tonnerre, la foncière cotée emmenée par Alain Taravella décide de suspendre la transaction (voir ci-dessous). L’entente, lors de l’annonce l’été dernier de ce qui s’annonçait être la plus grande opération de M&A du secteur sur la période, a volé en éclats. « Altarea a constaté que les conditions convenues pour l’acquisition du groupe Primonial début mars n’étaient pas remplies », avance la SIIC, ce à quoi la cible rétorque – par communiqués interposés – qu’il est « inimaginable de remettre en question sa réalisation à seulement deux jours du closing pour cette seule raison, alors que toutes les conditions étaient réunies ».

835 M€ de financements déjà bouclés

Pour mémoire, l’acquisition de Primonial devait se dérouler en deux tranches, dont la première de 60 % devait se signer aujourd’hui, et le solde de 40 % en 2024. En parallèle, un vaste plan de financement a été structuré… et même en partie achevé. Altarea a par exemple finalisé la vente de 49 % d’un portefeuille de retail parks et de commerces de gares en décembre 2021 et en février dernier. La foncière cotée a également procédé à une augmentation de capital de 350 M€, principalement souscrite par ses actionnaires existants, le concert élargi en tête (réunissant les fondateurs et le directeur général d'Altarea, Jacques Ehrmann). Ces différentes opérations représentent à elles seules pas moins de 835 M€, une enveloppe de cash initialement destinée au financement de l’opération, mais qui n’a plus lieu d’être à ce stade.

Rester en l’état ou tout annuler ?

Quid de ces financements déjà bouclés ? Contacté, Altarea n’a pas donné suite immédiatement, mais le fait est que la foncière cotée peut se targuer d’avoir réalisé ces opérations avec un partenaire de longue date – ce qui n’est pas négligeable au regard de la situation –, Crédit Agricole Assurances. La filiale du groupe bancaire s’est en effet positionnée sur la participation minoritaire au sein du portefeuille commercial (485 M€), mais elle a également participé à l’augmentation de capital en sa qualité de deuxième actionnaire historique de la SIIC, à hauteur de 25 %. Quant à la deuxième vague de fonds propres qui devait être décaissée dans deux ans, via le paiement du dividende en titre sur la période 2021/2024 (350 M€) et l’apport des managers de Primonial au capital d’Altarea (60 M€), elle devrait être totalement remise en cause.

Risques de désendettement

À fin février dernier – soit avant l'annonce de la suspension de l'acquisition de Primonial –, Standard & Poor's maintenait sa note BBB-/negative sur Altarea, en raison des risques de désendettement, et ce malgré les résultats annuels 2021 qualifiés de « plutôt solides ». L'agence de notation affirme que la capacité de la foncière cotée à maintenir sa solvabilité actuelle va dépendre d'un effort de « désendettement important » tout au long de l'exercice 2022. C'est que les ventes en bloc dans le logement (en hausse en 2021) entraînent des marges plus faibles que les ventes à la découpe (en baisse), alors que la crise sanitaire a continué de freiné l'activité retail l'an passé. Couplée à cela, l'acquisition de Primonial devait représenter 35 % de l'Ebitda total du groupe, mais la notation restait stable. S&P attend désormais une baisse du niveau d'endettement, qui est conditionnée, selon l'agence, à un Ebitda en croissance et à une discipline financière qui perdure.

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M&A Corporate / Opération avortée