Cargo repris par une pépite de la logistique

De mémoire de Jean-Claude Le Lan, jamais une telle opération n'avait été réalisée sur le marché de la logistique en France. Sa foncière cotée, Argan, vient d'annoncer la plus grande acquisition de son histoire, en reprenant la totalité du capital de Cargo Property Assets, la foncière non cotée dédiée aux entrepôts de Carrefour sur le territoire. Une opération réalisée à l'issue d'un processus compétitif restreint, qui a vu pas moins de cinq bidders s'affronter pour remporter cette société regroupant près d’un tiers des centres de distribution du distributeur en France, soit 22 plateformes core (1 100 000 m2), affichant cinq ans de moyenne d'âge et louées au distributeur sur la base de baux de 6 ans ferme en moyenne. Créé en 2016, Cargo est détenu à 32 % par Carrefour aux côtés de co-investisseurs comme Crédit Agricole Assurances, Carrefour, Primonial REIM, Swiss Life REIM et Sofidy, ce dernier signant sa sortie à plus de 20 % en cédant sa part 30 M€. Argan s'est distingué en s'alignant sur un prix de marché, qui valorise ces 22 actifs immobiliers 900 M€ HD, faisant ressortir un rendement de près de 5 %. Pour cette opération, Carrefour recevrait une rémunération équivalente à environ 290 M€, composée à hauteur d’environ 80 % de numéraire et 20 % de titres Argan, devenant actionnaire d’Argan à hauteur d’environ 5 %. La réalisation de cette opération, soumise notamment à l’approbation des actionnaires d’Argan, devrait être effective d’ici la fin de l’année 2019. 

Financement sécurisé

Si Argan s'est distingué dans ce tour de table, c'est aussi parce que la foncière cotée a assuré le financement de cette acquisition. Conseillée par J.P. Morgan, elle a opté pour un montage en numéraire et en titres, qu'elle refinancera ensuite en hypothécaire. L'acquisition sera de fait rémunérée en numéraire à hauteur de 619 M€ et par l’émission de 5.588.994 actions nouvelles Argan, au prix d’émission unitaire de 50 € en faveur de certains associés de la SCI Cargo - Crédit Agricole Assurances via sa filiale assurance vie, Carrefour et le véhicule Capimmo de Primonial REIM - dans le cadre d’un apport en nature. À l’issue de cet apport, les trois associés détiendront respectivement 16,77 %, 5,21 % et 3,19 % du capital et des droits de vote d’Argan. La famille Le Lan détiendra de concert 40,03 % du capital et des droits de vote de la foncière cotée, pour un flottant de 34,80 %. Argan a ainsi déjà sécurisé le financement de la quote-part du prix d’acquisition devant être payé en numéraire, à l’aide d’un bridge d’un montant de 645 M€. À ce jour, la foncière cotée travaille déjà à refinancer ce crédit à travers  des financements hypothécaires de long terme et précise avoir déjà obtenu des offres à 1,4 %. « Si nous avions envisagé d'émettre une obligation, le coût aurait plutôt été de 2,80 %, souligne Jean-Claude Le Lan. Demain, avec la taille que va atteindre Argan, nous obtiendrons des taux beaucoup plus avantageux sur ce marché. Cela fait partie des éléments positifs que va nous apporter cette acquisition. » En revanche, post réalisation, le ratio LTV de la société va croître, passant de 51 % au 30 juin dernier à 56 % au 31 décembre prochain. Mais le président-fondateur précise déjà qu'il a pour objectif de ramener ce ratio sous les 55 % d’ici fin 2020, via des arbitrages sélectifs d’actifs déjà identifiés. 

Un parc de 2,8 millions de m2 

Argan change de dimension avec cette opération, qui représente l’équivalent de huit années de développement et une croissance de son patrimoine de 60 %, passant de 1,6 Md€ à 2,6 Md€, et de 1,7 millions à 2,8 millions de mètres carrés, répartis sur 85 jeunes plateformes de sept ans d’un âge moyen. Parmi ces actifs figurent des entrepôts XXL très bien situés comme celui développé par Carrefour à Orléans, sur 130 000 mètres carrés, ou celui d'Aulnay (60 000 mètres carrés). Avec ses 22 plateformes, le groupe de distribution devient aussi le premier locataire d'Argan, qui totalisera 140 M€ de revenus locatifs en année pleine post acquisition.