Galimmo dans le panier d'une foncière cotée française

Nouvelle opération de consolidation dans le real estate. Carmila, la foncière cotée de Carrefour, à la tête de 6,2 Md€ de centres commerciaux attenants aux magasins du distributeur en France, Espagne et Italie, reprend 93 % du capital de la foncière cotée Galimmo, positionnée sur l’immobilier de commerce et dédiée à la valorisation et la gestion de centres commerciaux attenants à des hypermarchés Cora, ainsi que Galimmo Services France. Cette dernière, également concernée par l'acquisition, assure la gérance de Galimmo, société en commandite par actions, et est elle-même détenue à 100 % par Galimmo Real Estate, foncière qui opère, au travers de ses filiales, un total de 60 centres commerciaux attenants à des hypermarchés Cora en Europe et dont le patrimoine est valorisé 1,1 Md€ au 31 décembre dernier. Les cédants des titres sont le groupe belge Louis Delhaize et Galimmo Real Estate.

Paiement intégral en numéraire  

Ce M&A s'inscrit dans la lignée de l'acquisition de Cora France et Match par Carrefour, auprès du groupe belge. Cette opération de croissance externe, payée intégralement en numéraire par Carmila, représente un total de 294 M€ (pour 100 % des actions de Galimmo). Les 52 actifs principalement situés dans le nord-est de la France de la foncière française cotée se sont eux valorisés 688 M€ à fin décembre 2022. Galimmo avait notamment signé sa toute première acquisition française en 2018, avec le centre commercial situé à Creil Saint-Maximin dans l’Oise (en photo ci-dessus). Le portefeuille de Galimmo comprend 13 actifs shopping, représentant 79 % de la valeur totale. L'an passé, les loyers nets des centres de la foncière cotée ont atteint 42 M€, faisant ressortir un rendement de 5,8 %. Au 31 juin dernier, les revenus locatifs s'affichent à 22,9 M€, en progression de +2,8 % par rapport au premier semestre 2022. Le résultat EPRA (résultat net retraité des variations de juste valeur – immeubles et instruments financiers – nettes de leur fiscalité différée, ndlr) ressort à 9,2 M€ à fin juin, en repli de -20 % par rapport au premier semestre 2022. Cette transaction est présentée comme « une proposition de valeur attractive pour les actionnaires de Carmila, le rendement implicite d'acquisition du patrimoine de Galimmo étant de 9,8 %. En outre, la transaction sera immédiatement relutive pour les actionnaires de Carmila, à la fois concernant le résultat récurrent EPRA par action et l'actif net réévalué (EPRA NDV) ».

LTV inférieur à 38 %  

La prise de contrôle de Galimmo et de Galimmo Services France par Carmila devrait être effective courant 2024, en parallèle de la prise de contrôle de Cora et Match France par Carrefour. « L'acquisition de Galimmo constitue une étape majeure pour Carmila et la continuation de son partenariat avec Carrefour », souligne Marie Cheval, présidente-directrice générale de Carmila. La foncière de Carrefour cotée au compartiment A sur Euronext-Paris compte maintenir sa structure financière, le ratio d’endettement loan-to-value pro forma devant rester inférieur à 38 %. « Carmila et Galimmo partagent une vision commune sur la gestion de galeries commerciales attenantes à des hypermarchés, expliquent les intéressés. La fusion des deux entités permettra de gérer pro-activement les actifs et de créer de la valeur grâce à des projets de restructuration et d'extension. » Troisième société cotée de centres commerciaux en Europe, connue pour sa collaboration avec Carrefour et des investisseurs institutionnels, Carmila a pour mission de transformer et valoriser les centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour en France, en Espagne et en Italie.