La Grande Arche dans le quartier de La Défense confiné.
À ce jour, la réaction globale des sociétés humaines est rapide, énergique, puissante, relativement solidaire et disciplinée pour privilégier en priorité le bien commun et la vie humaine. Cette réaction est nécessaire pour renforcer le facteur confiance indispensable pour qu'un redémarrage de l'activité s'enclenche, une fois le pic de l’épidémie atteint. Simultanément cet épisode catalysera des changements profonds dans l'organisation future de la société, de l'économie, des marchés financiers comme en témoigne l’expérience des pandémies précédentes.
Quelles conséquences pour les marchés immobiliers ?
Cette crise est fondamentalement d'origine sanitaire, ni économique ni financière, même si ces deux sphères sont directement et fortement impactées. Aussi, il paraît difficile de tirer des parallèles immédiats avec les crises boursières, financières ou immobilières historiques. Sur les marchés immobiliers, le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau, entre une remontée des taux d'intérêt provoquée par l'inquiétude des investisseurs sur l’augmentation de l’endettement des États, et une baisse des revenus locatifs liée à la récession, paraît faible. D’abord, la prime de risque sur l'immobilier est historiquement élevée, supérieure de 100 points de base par rapport à sa moyenne historique en France, mais plus fondamentalement parce que la réponse des banques centrales est très déterminée : les taux directeurs resteront à zéro ou moins pour longtemps, et les programmes d'achat d'actifs seront maintenus autant que nécessaire. Une interrogation demeure sur le taux d'actualisation utilisé dans les expertises : il incorporera certainement une hausse de la prime de risque exigée. La problématique des revenus locatifs est quant à elle plus complexe et dépend comme toujours de la combinaison entre localisation géographique, fonctionnalité des immeubles, structure des baux et type de locataire. À ce stade, il est possible d’imaginer quatre scénarios de tendances économique potentielles, une fois la levée du confinement actée : en V, en U, en L et en W.
- Le scénario en V devrait concerner la plupart des services et surtout les services de proximité à la personne. En termes immobiliers : l'hôtellerie d'affaires, le commerce de pied d'immeuble et la logistique de proximité.
- Le scénario en U devrait concerner la grande industrie et les services aux entreprises, en fait tout ce qui nécessitera une période de remise en ordre et de re-coordination des chaînes d'approvisionnement et de valeur. En termes immobiliers : l'hôtellerie de tourisme, les centres logistiques régionaux, les centres commerciaux régionaux, les bureaux loués aux grandes entreprises.
- Le scénario en L associerait tout ce qui serait pénalisé durablement : le flux de commerce et d'échange international et un certain nombre de petites et moyennes entreprises. En termes immobiliers : les grands centres logistiques aéroportuaires et portuaires, les bureaux loués à certaines PME, une partie du segment « prime » du résidentiel dans les grandes métropoles.
- Enfin, le scénario en W s'appliquerait à tous si un médicament ou un vaccin n’est pas trouvé rapidement et si nous assistons à une alternance de confinements, sachant qu'à chaque fois, les mesures de soutien budgétaires et monétaires ne pourront être que de plus en plus aléatoires, et perçues par les marchés comme telles.
Tout ceci générera une grande incertitude sur la valorisation du marché immobilier. Cette incertitude sera levée lorsque les transactions, quasiment totalement gelées actuellement, repartiront.
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