L'ensemble Window à La Défense, siège de RTE. © Groupama Immobilier
Le choc des taux continue de se répercuter sur les prix des parts de SCPI. Jusqu'à présent, la société civile de placement immobilier qui affichait le plus fort repli de son prix de souscription était Laffite Pierre. Le véhicule d'AEW a vu sa valeur baisser de -34,44 %, au terme de quatre dévalorisations initiées en avril 2023. Mais une SCPI vient de lui ravir cette place : Primopierre (3,2 Md€ de capitalisation, 72 actifs), opérée par Præmia REIM. Dans une note adressée à ses porteurs de parts, le gérant d'actifs a annoncé le troisième ajustement du prix de la part du véhicule, qui passe de 168 € à 126 €. Initiée le 15 septembre 2023, la baisse cumulée du prix de souscription de la SCPI s'affiche donc à -39,42 %… « Primopierre est plus impacté que les autres véhicules du marché car il est 100 % exposé aux bureaux (86 % localisé à Paris et en Première couronne) qui ont, comme les autres secteurs, dû absorber le choc des taux, mais avec en plus des facteurs aggravants. Nous avons également mené, sur ce portefeuille, une politique volontariste de restructuration des immeubles, génératrice de risques pour aller capter de meilleures performances. Dans le contexte actuel, le véhicule se retrouve de fait dans un contrepied de marché. », explique Marc Bertrand, président du directoire de Præmia REIM France. Le Window à La Défense, occupé par RTE, est le plus important immeuble détenu par Primopierre, qui l'a acquis off market en 2021, en co-investissement avec Société Générale Assurances pour 510 M€. La SCPI subit également la baisse de ses revenus, son taux d'occupation financier s'affichant à 87 % (74 % pour les locaux occupés, 9 % pour les locaux vacants en restructuration ou sous promesse de vente, et 4 % pour les locaux occupés sous franchises). Une vacance stratégique, qui impacte à moyen terme la distribution de la SCPI, « mais qui est indispensable pour préserver la qualité du portefeuille dans une logique de revenus à long terme ».
Le Jour dans le 14e, Influence à Saint-Ouen
Marc Bertrand, Praemia Reim
L’actualisation des valeurs au 30 juin dernier de Primopierre a fait ressortir une baisse de -12,4 % sur son patrimoine depuis le 31 décembre 2023, « qui passe à -18,2 % sur la valeur de reconstitution du fait de l’effet multiplicateur de l’endettement du fonds (38,34 %, ndlr) », écrit le gérant dans sa note. Parmi les 72 immeubles de bureaux que loge la SCPI, figurent Le Jour dans le 14e, signé pour 310 M€ en 2019 ; ou encore Influence à Saint-Ouen, valorisé 332 M€ en 2021. À la fin du premier semestre, un peu plus de 8 % du capital de la SCPI était encore en attente de retrait. « Ce sont, dans leur majorité, des institutionnels car les petits porteurs représentent une minorité au regard des montants, mais une très grande majorité en nombre. Il faut leur trouver une liquidité décente, convient Marc Bertrand, qui l'érige en priorité. Une des voies possibles est le fonds de remboursement. Nous sommes en train d'y travailler et notre objectif est de le mettre en place au début de l'année prochaine. » Quant aux cessions, le président du directoire ne compte pas les accélérer dans ce contexte de marché. Les deux dernières ventes finalisées par remontent à juin dernier, avec la cessions de deux immeubles de taille réduite, à Orléans et à Fontenay-sous- Bois, pour un total de 10,9 M€.
