L'ensemble Window à La Défense, siège de RTE. © Groupama Immobilier
La deuxième plus grande transaction immobilière de l’année vient de se finaliser. Primonial REIM, pour le compte de sa SCPI Primopierre, en JV paritaire avec Société Générale Assurances, vient de mettre la main sur Window à La Défense, ce “gratte-sol“ de 44 200 mètres carrés qui surplombe le centre commercial des Quatre-Temps. À l'occasion de cette transaction off market – la société de gestion a directement approché le vendeur Oxford Properties –, le complexe tertiaire s'est valorisé près de 510 M€ selon nos informations, soit près de 11 500 €/m2. « L’acquisition de l’immeuble Window est l’une des plus importantes transactions sur le marché de l’immobilier de bureaux depuis le début de l’année en termes de volume […], apporte Grégory Frapet, président de Primonial REIM France. Cette transaction illustre également nos convictions fortes sur l’immobilier du bureau et notre stratégie d’investissement qui vise à nous positionner sur des immeubles siège de grande taille, au cœur du Grand Paris et occupés par de grandes entreprises corporate. » L'opération prend la forme d'un share deal orchestré par BNP Paribas Real Estate.
Un taux qui gravite autour de 4 %
Grégory Frapet - Primonial REIM
Profitant d’une grande visibilité au pied de la dalle de La Défense, face au Cnit et à côté de la Grande Arche, le Window est certifié HQE excellent et Breeam excellent. L'ensemble est entièrement pris à bail par RTE (Réseau de Transport d’Électricité), une filiale d'EDF qui y a implanté son siège social dans le cadre d'un douze ans ferme. Son loyer, affiché à 475 €/m2/an, permet d'envisager des marges de progression étant donné que les valeurs locatives prime du secteur tournent autour de 500 €/m2/an aujourd'hui, et étaient même de 540 €/m2/an fin 2020. Ces revenus locatifs laissent transparaître un yield qui évolue autour de 4 % selon nos sources. Les plateaux de quelque 4 500 mètres carrés sont flexibles, et offrent des prestations récentes puisque rénovés il y a moins de cinq ans. Groupama Immobilier, qui compte parmi les grands investisseurs du quartier d’affaires parisien, aura déboursé plus de 130 M€ dans la restructuration de cette tour horizontale entre 2015 et 2018, qui est désormais dotée de restaurants d’entreprise et de cafétérias, d’une brasserie, d’un centre de conférence, d’un business lounge, d’un fitness center, d’une conciergerie ou encore de deux atriums.
Une sortie après trois ans pour Oxford Properties
Pierre Leocadio, Oxford Properties.
Le Window rejoignait le portefeuille d’Oxford Properties en octobre 2018, date de sa livraison, alors qu’une promesse était signée dès juillet 2017 (lire ci-dessous). À l’époque, la branche immo du fonds de pension canadien Omers déboursait pas moins de 477 M€ pour s’offrir le projet déjà pré-commercialisé, soit près de 10 800 €/m2. « La vente de Window est un signal fort pour le marché de La Défense, estime Pierre Leocadio, responsable des investissements en Europe pour Oxford Properties. Nous souhaitons réinvestir les recettes de cette vente dans de nouvelles opérations en ciblant notamment de nouveaux secteurs afin de diversifier notre portefeuille, que nous souhaitons par ailleurs doubler au cours des 5 prochaines années. » Pour mémoire, le gérant canadien est présent dans la place parisienne depuis 2014, où il détient désormais près d’1,4 Md€ d’actifs immobiliers. Selon nos informations, il est d’ailleurs en passe de céder un autre de ses grands actifs de la capitale, du côté du 13e arrondissement...
Plus d’1,3 Md€ désormais engagés à La Défense
La vente du Window compte maintenant parmi les plus grandes transactions bouclées cette année en France, derrière Shift, dont la finalisation s’est effectuée en janvier dernier (620 M€) – un autre co-investissement de Primonial REIM. Mais cette opération prend surtout la tête des acquisitions à La Défense, loin devant la cession de 50 % de la tour Saint-Gobain par Generali Real Estate à Antirion (250 M€), l’arbitrage des Villages de l’Arche 3, 4 et 6 par Unibail-Rodamco-Westfield (213 M€), la vente de Sense par Axa IM Alts (180 M€), l’acquisition du Bellini par Swiss Life AM France (+160 M€), ou encore la mainmise sur plusieurs étages de la tour Areva par Nuveen Real Estate (80 M€). Au total, selon les données de CFNEWS IMMO, plus d’1,3 Md€ sont engagés depuis le début de l’année dans le quartier d’affaires, un volume en forte progression par rapport à l’année dernière, mais toutefois largement inférieur à la moyenne annuelle entre 2015 et 2019 (2,7 Md€ selon Knight Frank).
