Le siège d’Apple France se valorise plus de 100 000 €/m2

Épaulé par Hines France, le fonds de pension BVK s’offre le nouvel Apple Store des Champs-Élysées, valorisé quelque 600 M€. La firme américaine dirigée par Tim Cook devrait débourser 15 M€ chaque année pour occuper la prestigieuse adresse, aux côtés d’autres mastodontes internationaux comme Disney ou Louis Vuitton.

 

La plus importante acquisition de l’année s'est signée la semaine dernière sur le marché immobilier français, et devrait conserver son titre encore quelques mois ! Hines France, pour le compte du fonds de pension allemand Bayerische Versorgungskammer (BVK, déjà propriétaire du Marché Saint-Germain et du 28 Madeleine à Paris), signe off market et dans le cadre d'un asset deal, l’immeuble situé au 114 avenue des Champs-Élysées, auprès du groupe de luxe EPI, dirigé par Christopher Descours. Le montant de la transaction est estimé à quelque 600 M€, pour un actif mixte de 5 500 mètres carrés encore en pleine restructuration, qui doit être livré dès l’année prochaine. Une dette senior de 300 M€ à taux fixe sur 15 ans a été souscrite auprès d'Allianz Real Estate pour financer l'opération. Cette valorisation fait ressortir un prix au mètre carré d’environ 100 000 €, la partie retail étant logiquement bien plus chère que les espaces tertiaires, « acquis à un prix tout a fait normal », comme le précise Xavier Musseau (ci-dessous), directeur général - Investment Management d'Hines France. Cette donnée offre une nouvelle référence mixte au sein du Triangle d’Or et sa « clientèle internationale très fortunée », qui n’hésitait pas jusqu’alors à débourser entre « 20 000 et 30 000 € le mètre carré » dans le bureau, comme le rappelle BNP Paribas Real Estate. Le processus d'acquisition s'est joué au sein d'une short list composée de trois à cinq grands fonds internationaux différents, où le gagnant s'est démarqué avec son suivi précis du projet, et pas forcément avec « un meilleur prix. »

Un siège social qui se mérite

Comme annoncé officiellement lors de la Keynote de septembre dernier, c'est Apple qui va occuper d’ici quelques mois le 114 Champs-Élysées. En effet, le géant du high-tech prévoit d’y implanter un flagship sur 2 968 mètres carrés, ce qui en fera le quatrième Apple Store parisien, dont un au fameux Marché Saint-Germain. Mais la marque à la pomme a également décidé d’occuper les étages de la boutique (2 563 mètres carrés) à travers un bail ferme de 10 ans, afin de regrouper ses équipes au sein du futur siège social France, pour le moment situé place d’Iéna, dans le 16ème arrondissement de la capitale. Au total, la firme américaine pose ses valises dans 5 500 mètres carrés en contrepartie d’un loyer annuel estimé à 15 M€. Ce montant inclus les bureaux loués 800 €/m2, mais surtout les espaces retail qui génèrent 85 % des revenus locatifs. Ce montant fait ressortir un rendement de 2,5 %, accepté par BVK non pas pour l'emplacement (le fonds dispose déjà d'immeubles sur les Champs-Élysées), mais pour la sécurité apportée par l'utilisateur prestigieux dans cet actif core. Pour sa part, Xavier Musseau croit en « la croissance des loyers », notamment sur un bail signé il y a plus d'un an, et dans un contexte où la célèbre avenue attire bon nombre de sociétés, surtout de ce côté pair du trottoir, le plus ensoleillé (Nike et les Galeries Lafayette vont également s'installer).

EPI signe une sortie remarquable

C’est en 2009 que la holding familiale EPI, dirigée par Christophe Descours, s’offre le 114 Champs-Élysées, qui hébergeait encore il y a peu sa filiale de manufacture de chaussures J.M. Weston, ainsi que par la marque de prêt-à-porter IKKS et le cabinet d’avocats Shearman & Sterling. À l’époque, le groupe de luxe déboursait la modique somme de 90 M€ auprès d’Icade pour cet immeuble à l’emplacement irréprochable, à l’angle de la plus célèbre des avenues parisiennes et de la rue Washington. La valorisation de l’actif a donc été multipliée près de 7 fois en moins de 10 ans, ce qui s’explique en partie par les actuelles tendances de marché, mais également par la lourde restructuration que subit actuellement le bâtiment, à travers des travaux estimés à plus de 55 M€, financés par l'utilisateur, selon nos informations. Imaginés par le cabinet d’architecture Foster & Partners, les nouveaux espaces doivent être livrés dans les prochains mois. Apple espère ainsi ouvrir son nouveau concept store pour les fêtes de fin d'année, qui réserve quelques surprises architecturales derrière ses portes...

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