Sur le 42 Cambronne, l'audace de Covéa Immobilier a payé

C'est un dossier qui en a surpris plus d'un, à raison. Sur l'ancien siège social d'Adoma (filiale de CDC Habitat), au 42 rue Cambronne dans le 15e arrondissement, la plus grande opération de coliving de la capitale et le premier hub parisien d’e-sport vont voir le jour. Adoma vient de signer la promesse de vente de ce site de plus de 10 000 mètres carrés et à la surprise générale, c'est Covéa Immobilier qui remporte la mise. Ce, alors qu'une vingtaine de promoteurs ont compté parmi les bidders de cet appel à projets de type "Réinventer Paris", parmi lesquels Bouygues Immobilier, finaliste. Covéa, qui agit dans cette opération en tant qu'investisseur-promoteur, s'est distingué avec une proposition on ne peut plus originale pour cet immeuble rebaptisé Pong, qu'il va inscrire dans les usages les plus tendances du marché : le coliving, le coworking et l'e-sport. Agissant en fonds propres, l'assureur a mis sur la table 40 M€ selon nos informations pour acquérir l'actif, et déboursera encore 20 M€ pour financer les travaux de cette lourde réhabilitation, dont la livraison est attendue pour le premier trimestre 2023. C'est la toute première acquisition que l'assureur signe cette année sur le marché immobilier. 

Des choix astucieux 

Mener de grands travaux n'est pas une première pour Covéa Immobilier, qui a démontré son savoir-faire dans le domaine avec l'opération du 46/50 avenue de Breteuil, dans le 7e arrondissement de Paris, louée à Mediawan. En revanche, c'est la première fois que l'assureur participe à un appel d'offres sur un projet de promotion immobilière. C'est le spécialiste du coliving Colonies, futur exploitant des 3 500 mètres carrés du projet Pong, qui lui a soumis cette opération. Covéa, à l'écoute des innovations et ouvert aux tendances du marché, cherchait déjà à s'exposer à ce nouvel usage. « Nous sommes allés sur ce projet en direct, en investisseur rompu aux grands projets de restructuration, en mettant en place une nouvelle méthode de travail, adaptée à ces concours exigeants, avec une équipe complète dédiée (architectes, BET…) et une agence de communication, explique Charlotte Lacoste, nouvelle directrice des placements de l'assureur. Nous avons également décidé de conserver le bâti existant, qui dispose d'une signature architecturale forte. » Covéa Immobilier a été retenu dès le premier tour et, dès le second tour de table, l'investisseur est arrivé avec un projet ficelé, accompagné des futurs exploitants. « Le projet de Covéa Immobilier raconte une histoire, avec une programmation cohérente. C'est le plus ambitieux et celui qui a le plus séduit la Ville de Paris et la mairie d’arrondissement », explique Stéphanie Demeure dit Latte, directrice chez Adoma.  

Une adresse unique 

Pong proposera ainsi trois espaces axés sur les nouveaux usages du vivre-ensemble. L'offre de coliving s'étendra sur 3 500 mètres carrés ; le coworking sur 2 700 mètres carrés et l’e-sport sur 1 200 mètres carrés. Ce hub, une première à Paris, sera à la fois centre d’entraînement pour les équipes, mais également lieu où des compétitions seront organisées. Comme le stipule Colonies, « le 42 Cambronne sera une adresse unique en France dans laquelle on vit, travaille et joue ». Pure coïncidence, un autre projet de coliving est en cours de développement dans le 15e arrondissement : celui porté par Finestate, sous sa marque propre (lire ci-dessous).  

5,5 Md€ en patrimoine  

Le projet Pong illustre une autre grande tendance : la volonté des institutionnels de se positionner sur des opérations de pur développement pour capter plus de rendement. Covéa Immobilier, comme d'autres institutionnels comme AG2R, en est la preuve. L'assureur, qui totalise 5,5 Md€ de patrimoine en immeuble de placement, se positionne principalement dans l'immobilier de bureaux (64% du portefeuille) et dans Paris intra-muros (86%). Il compte aussi des logements (35 %) et des actifs à Issy-les-Moulineaux ou Boulogne-Billancourt. Sa stratégie d'investissement, développée au service du groupe d'assurance (MAAF, MMA et GMF), porte sur trois grands axes : la fluidité de ses immeubles, disposer de rendements locatifs aux meilleurs niveaux de marché, et créer de la valeur en travaillant le couple rendement locatif/rendement en capital. À Paris, l'investisseur institutionnel, qui réunit 80 collaborateurs dans sa direction dédiée à l'immobilier de placement, détient des immeubles d'envergure comme le siège de Sopra-Steria, celui du Figaro acquis l'an passé (lire ci-dessous), ou encore le futur immeuble de Mediawan avenue de Breteuil.