Une plateforme XXL du port du Havre accoste chez un fonds américain

C'est une nouvelle vefa en blanc notable pour le Groupe Panhard. Le promoteur investisseur logistique présidé par Christophe Bouthors vient de céder son projet de plateforme XXL développant 103 600 mètres carrés au sein du parc logistique du Pont de Normandie, sur les communes d’Oudalle et Sandouville dans l'agglomération du Havre-Seine-Maritime. Le repreneur ? L'américain Goldman Sachs Asset Management, nouvel entrant sur le marché de la logistique en France. Le fonds est pourtant un géant de l'immobilier, dont la division real estate, créée en 1991, totalise plus de 48 Md€ (50 Md$) d'actifs investis depuis 2012, du core à l’opportuniste. Mais cet entrepôt XXL du Havre constitue bien « la première ligne du portefeuille logistique significatif qu'il compte constituer à court terme ». Le Groupe Panhard va l'y aider : « Panhard AM va lui proposer des actifs à l’acquisition sur le segment value-add/opportuniste, sans aucune forme d’exclusivité », comme l'explique le fonds américain, qui réunit deux personnes à Paris dédiées à l’asset management. L’investissement est lui piloté directement depuis Londres. Le montant de cette première acquisition est tenu confidentiel, mais selon nos sources, il s'élève à 72 M€, faisant ressortir un taux potentiel de 6,35 %.

Pas de garantie locative

Vu la compétition que se livrent les investisseurs sur le segment de la logistique, le marché avait déjà acté l'an passé que des développements, y compris en blanc, pouvaient approcher la barre des 4,5 %, à certaines conditions. Parmi elles : que l'actif offre une garantie locative. En cédant sa plateforme en construction de Nanteuil-le-Haudouin aux portes de l'Île-de-France, sans l'avoir pré-sécurisée, le Groupe Panhard a déjà créé une référence de marché en 2021, en atteignant un taux autour de 4,5 % et une valeur métrique dépassant les 1 000 €/m2 selon nos sources. Cet actif disposait bien d'une garantie locative offerte par le promoteur, de quoi séduire l'allemand Deka Immobilien (lire ci-dessous). Sur la vefa du port du Havre, le promoteur investisseur est en amodiation (exploitation moyennant une redevance périodique, ndlr), du fait du domaine public portuaire. L'actif ne dispose pas de garantie locative. La livraison du site visant la certification Breeam Very Good est annoncée pour l’été 2023, à l’issue de quelque quinze mois de travaux déjà entamés.

Goldman Sachs AM compte rester actif  

Le Groupe Panhard connaît bien l’écosystème havrais pour y avoir développé, en 2019, un bâtiment de près de 50 000 mètres carrés, loué en intégralité, sur l’emprise foncière jouxtant celle du projet cédé à Goldman Sachs AM. Loin d'en rester à cette première transaction, l'entité de Christophe Bouthors va accompagner le fonds américain dans sa stratégie value-add hexagonale, en l'aidant à sourcer de nouvelles opérations. Goldman Sachs lui a d’ores et déjà confié l’asset management de son nouvel actif, proposé à la location pour un niveau de loyers non dévoilé. Mais d'après nos informations, le site divisible tourne autour de 40 €/m2/an. L’opération est constituée de douze cellules de 6 000 à 12 000 mètres carrés, complétées de 4 000 mètres carrés de bureaux répartis sur quatre plots. La plateforme offrira également 6 000 mètres carrés d’aire de stockage de conteneurs. « Cette opération s’inscrit pleinement dans notre stratégie logistique visant à investir, auprès de promoteurs de premier rang, dans des projets offrant les meilleures spécifications techniques et environnementales pour les utilisateurs dans les marchés européens core », souligne Édouard Escande, executive director chez Goldman Sachs Asset Management. Investissant sur tout le spectre des alternatifs, particulièrement le private equity, le growth equity, le crédit privé, l'immobilier et les infrastructures, le fonds coté à New York gère et supervise plus de 2 000 Md$ d'actifs à travers le monde au 31 mars dernier.