Le troisième portefeuille logistique de l'année – après Olympe et Camélia – est bouclé. Le portefeuille Scott rejoint officiellement Etche, la plateforme française d’immobilier logistique de KKR depuis 2020. Vendu par Ivanhoé Cambridge, le portefeuille Scott est issu d'Hub & Flow, qu'avait acquis la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec en 2020 pour 368 M€. Scott comprend cinq bâtiments totalisant plus de 160 000 mètres carrés, dont deux viennent d'être livrés. Ces actifs sont situés sur la dorsale, en périphérie de Lyon, Grenoble, Orléans, Compiègne et Strasbourg. Les bâtiments sont loués en intégralité à travers des baux de long terme. La valorisation de cette opération est gardée confidentielle mais, d'après nos informations, elle avoisine les 140 M€ et fait ressortir un rendement de 5,15 %. L’opération, réalisée sous la forme d'un share-deal, a été financée par CA-CIB à travers un financement structuré sous la forme d’un green loan, à hauteur de 50 %.

Potentiel de valorisation  

L'investissement, accompagné par CBRE, marque la première acquisition du fonds Core+ European Real Estate de KKR en France et la quatrième en Europe de ce véhicule lancé cette année, qui a déjà réalisé des investissements au Royaume-Uni, en Finlande (dans le résidentiel) et en Suède. Etche, sa plateforme hexagonale, est elle spécialisée dans les parcs d’activités, les locaux industriels et les entrepôts, et détient une cinquantaine d’actifs. Elle travaille aujourd'hui à recentrer ses activités « pour privilégier l’immobilier à vocation logistique via des arbitrages ou l’acquisition d’immeubles existants ou en projet ». Ce que corrobore Vincent Lauret, son président : « Ce portefeuille structurant allie de solides fondamentaux et un réel potentiel de valorisation qui nous permettra de traverser sereinement la période actuelle. » 

Un taux prime à plus de 5 %  

Cette nouvelle transaction confirme la remontée du taux prime à plus de 5 % sur le marché de la logistique, là où il était encore à 3,25 % fin décembre 2022. À peine 1,6 Md€ sont engagés à date sur ce segment dans l'Hexagone, qui espère encore doubler ce volume avant la fin de l'année, malgré la baisse drastique du nombre de portefeuilles. Plusieurs ont malgré tout été déjà finalisés : le portefeuille Camélia, vendu par Logicor à P3 pour près de 170 M€ et un yield de 4,85 % ; le portefeuille Olympe repris par Axa IM Alts auprès de CBRE IM pour environ 200 M€ et un taux autour de 4,5-4,9 % ; et le portefeuille Elysium/Big deal (dix-neuf actifs cédés par Etche-KKR à Alderan pour plus de 100 M€ et un taux supérieur à 5 %). « Les fondamentaux du secteur continueront à être très positifs à moyen terme, grâce à la rareté de l’offre future en France, et ceci devrait continuer de bénéficier aux propriétaires d’actifs de qualité existants », anticipe néanmoins Mai-Lan de Marcilly, managing director & head of transactions France & Hotels chez KKR.