Trois hôtels particuliers du 7e arrondissement parisien s’échangent pour plus de 200 M€

La belle pierre parisienne est depuis plusieurs années l’un des terrains de jeux de prédilection des grandes fortunes françaises et internationales. Depuis plusieurs mois, un arrondissement de la capitale – le sacro-saint 7^e arrondissement – est le théâtre de transactions off market sur trois hôtels particuliers, pour un volume global supérieur à 200 M€. Selon nos informations, à l’abri de la rue de Varenne, les héritiers d’Éric Boissonnas – philanthrope et mécène français, créateur de la station de Flaine décédé en 2005 et marié à Sylvie Schlumberger – ont cédé le 7 Cité Varenne et ses 854 mètres carrés développés, contre 58 M€ le 16 décembre dernier (>65 000 €/m²). De sources concordantes, les cédants en souhaitaient un ticket de 50 M€, alors que la valorisation de cet hôtel particulier, qui jouit d’un jardin arboré, était estimée entre 42 et 45 M€.

Plus de 65 000 €/m² pour le 7 Cité Varenne 

Le blackout est total sur le nom de l’acquéreur, mais d'après nos sources, il s'agit d'Alexandre Arnault. Le fils du fondateur de LVMH avait signé une promesse de vente concomitamment à son retour en France en début d’année pour diriger la maison Moët Hennessy, après quatre passés chez Tiffany & Co aux États-Unis. Pour trouver un pied à terre à Paris, le fils de Bernard Arnault a visité bon nombre d’hôtels particuliers d’exception – dont le 12 Saints-Pères ou encore le 10 Chaise dans le 7^e arrondissement, avec un budget oscillant entre 20 et 60 M€. Comme déjà révélé par CFNEWS IMMO, le fils Arnault s’était aussi positionné sur le très value-add 72 Université pour plus de 20 M€, avant de faire machine arrière et de ne pas aller jusqu’au closing. « La stratégie d’Alexandre Arnault a consisté à proposer un montant plus cher qu’attendu par le vendeur, pour mieux renégocier le montant dans un second temps », souffle un spécialiste du résidentiel de luxe parisien. Ultra confidentiel, le 7 Cité Varenne (érigé dans les années 1960) se situe en fond de parcelle et présente un « bon état intérieur », avec des travaux de rénovation à prévoir, de « très belles vues » et un jardin de 1 420 mètres carrés. 

95 M€ pour le 83 Grenelle

À un petit kilomètre du 7 Cité Varenne, le 83 Grenelle a été réitéré dans les derniers jours du premier trimestre 2025. Cet hôtel particulier de 1 700 mètres carrés était proposé par Barnes et un conseil indépendant à l’automne 2024 – pour le compte de Jérôme Seydoux, à la tête du groupe de production et de salles de cinéma Pathé. Selon nos sources, cette adresse du 7^e arrondissement avait rapidement fait l’objet d’une exclusivité en novembre dernier au prix mandat, à 100 M€ (>58 800 €/m²), avant de réapparaître sur le marché. « Ce potentiel acheteur souhaitait impérativement que le 83 Grenelle soit vide alors qu’il restait des locataires, dont deux avec un bail courant jusqu’à fin 2026 », apporte un broker. Comme révélé par Challenges, le nouveau propriétaire de cet hôtel particulier n’est autre que la famille Arnault, qui débourse 95 M€ auprès des Seydoux. 

Datant de la fin du XVII^e siècle et bâti par l’architecte Jean Marot à proximité de la rue du Bac, le 83 Grenelle se déploie autour d’une cour et abrite un vaste jardin paysagé et arboré. Dans le détail, l’édifice principal abrite un appartement de 800 mètres carrés sur trois niveaux, avec des parties dédiées aux réceptions bénéficiant d’une hauteur sous plafond de plus de 4 mètres. Flanqué de deux ailes d’appartements et d’un parking sous la cour, le 83 Grenelle héberge quatre locataires. Selon nos sources, ces occupiers s’acquittent de loyers mensuels oscillant entre 6 120 € pour le plus petit appartement (157 m²) et 13 700 € pour un logement de 241 mètres carrés dans le bâtiment principal. Parmi ces locataires, on dénombre la présence de deux new-yorkais, un suédois (résidence secondaire) et un français, présent depuis vingt-trois ans au 83 Grenelle.

Les autres pépites des Arnault dans le 7^e 

Bernard Arnault détient notamment, à deux pas du 83 Grenelle, le 34 Barbet de Jouy (2 000 m²) – sa résidence principale acquise pour 25 M€ il y a vingt ans auprès de Betty Lagardère, veuve de l’industriel Jean-Luc Lagardère – et ancien hôtel particulier germanopratin (670 m² au 38 Barbet de Jouy) du couturier Ungaro, repris en 2019 pour 55 M€ et actuellement en travaux. Dans le même secteur, Bernard Arnault et sa fille Delphine, au travers de la SCI Cibejy, sont également présents au 7 Chaise, 3 Charles Floquet, 25 Constantine et au 36 Barbet de Jouy. Rappelons que dans ce même secteur, Xavier Niel, compagnon de la fille du fondateur de LVMH, a déboursé 95 M€ sur le 87 Grenelle en 2018 – hôtel particulier connu pour avoir été la résidence du couturier Hubert de Givenchy. Fin 2024, le fondateur de Free a aussi déboursé 15 M€ au 114 Grenelle, un actif résidentiel de value-add (1 200 m²) lâché par Coignet IM, associé à deux ex-Primonial.

Le 23 Constantine se valorise près de 70 M€

En octobre, il est un autre hôtel particulier du 7^e arrondissement qui a franchi off market la case de la promesse de vente : le 23 Constantine. De sources concordantes, cette adresse de 1 900 mètres carrés – comprenant notamment un jardin de 500 mètres carrés et une piscine en sous-sol – est ciblée par… Pharrell Williams. Le chanteur-créateur-producteur – enrôlé par les Arnault comme directeur artistique des collections hommes de la maison Louis Vuitton en 2023 et séjournant au Cheval Blanc – recherche depuis des années un pied-à-terre parisien. « Sur d’autres biens, il a signé des offres acceptées pour se désister à la dernière minute, juste avant la promesse de vente », relate un conseil dans le résidentiel haut de gamme. » Pour franchir le Rubicon du 23 Constantine, Pharrell Williams doit débourser entre 65 et 70 M€ (> 34 200 €/m²), auprès de la SCI Foncière Constantine, détenue par les Meyer – l’une des branches de la famille Louis-Dreyfus, qui redéploie une partie de son patrimoine dans le private equity avec Florac. Pour signer la promesse de vente sur cet hôtel particulier restructuré il y a quelques années, l’artiste mondialement connu a demandé expressément l’éviction de tous les locataires. En revanche, le flou reste entier sur le financement de cet actif parisien. Plusieurs sources affirment que Pharrell Williams a cherché à déployer cette enveloppe d’environ 70 M€ avec un investisseur tiers (non identifié par les acteurs du real estate), quand d’autres stipulent qu’une richissime famille française, qu'il côtoie régulièrement, signerait cette adresse pour qu’il y réside. 

Pharrell Williams en minoritaire au 202 Rivoli 

Rappelons que Pharrell Williams est associé à la joint-venture formée par Mohari Hospitality et Omnam, sur le projet de rénovation de l’ancien hôtel 4* Saint-James & Albany, au 202 Rivoli dans le 1^er arrondissement de Paris. Le musicien et producteur américain – également auteur-compositeur-interprète, réalisateur artistique et styliste –, très minoritaire dans cette opération, porte la direction artistique de ces murs et fonds valorisés moins de 200 M€.

Demain, dans un second article, CFNEWS IMMO reviendra sur les autres hôtels particuliers du sacro-saint 7^e arrondissement actuellement sur le marché.