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L’historique siège de Parfums Dior s’exalte chez un Américain
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EXCLUSIF - Bientôt libéré par la maison de luxe qui déménage dans Kosmo, le 7 Téhéran a été vendu par GLL Real Estate pour un montant de 148,5 M€, selon nos informations. L’actif à restructurer est acquis par PGIM Real Estate, contre un rendement de 3,4-3,65 %.
Les murs de Parfums Christian Dior auront fait tourner plus de 600 M€ cette année. Alors que la filiale du groupe LVMH doit s'installer dans Kosmo à Neuilly dès l’année prochaine (un immeuble neuf valorisé 466 M€ par Sogecap auprès d’Altarea Cogedim, lire ci-dessous), son déménagement du 7 rue de Téhéran, dans le 8e arrondissement de Paris, est imminent. C’est dans ce contexte que l’Allemand GLL Real Estate (affilié à Macquarie) vend cet actif qu’il détient depuis 2007, au profit de l’Américain PGIM Real Estate. Selon nos informations, ce dernier débourse précisément 148,5 M€, et n’hésite donc pas à frôler les 22 000 €/m2 pour s’offrir les 6 767 mètres carrés de bureaux à réhabiliter entièrement. Contactées, les différentes parties n'ont pas donné suite à nos sollicitations, mais un financement a été assuré par Crédit Agricole CIB.
Un taux de 3,4-3,65 % pour une stratégie value-add
Signée le mois dernier, cette transaction entre ainsi dans le top 10 des plus importantes acquisitions depuis le début de l’année dans le QCA (voir le tableau ci-dessous). Telle quelle, l’opération du 7 Téhéran offre un rendement net de 3,2 %, en se basant sur le loyer actuel de Parfums Christian Dior : 710 €/m2/an depuis la signature de son bail en 2007. Mais PGIM prévoit de restructurer entièrement l’actif vieillissant, car sa dernière réhabilitation date justement de 2007 et était réalisée par Orion, propriétaire de l’époque, pour 14,8 M€. L’Américain devrait consacrer une enveloppe d’environ 20 M€ pour remettre l’ensemble aux standards d’aujourd’hui, pour une livraison prévue en 2020. Il pourrait alors le louer au minimum 800 €/m2/an, pour un rendement hors travaux de 3,65 % (environ 3,4 % en incluant le coût des travaux).
Plus de 20 000 €/m2, bientôt la valeur plancher dans le QCA ?
Historique siège de Danone pendant plus de 35 ans, reconnaissable à sa façade typique des années 20, le 7 rue de Téhéran, également appelé l’immeuble Square, élève ses sept niveaux en plein cœur du QCA, près du boulevard Haussmann. Dans cette partie sud du 8e arrondissement de Paris, les valeurs métriques descendent rarement sous les 20 000 €/m2 dans le bureau, aussi bien pour des investissements core (le 49 Boétie et le 277 Saint-Honoré respectivement repris par BNP Paribas REIM et une foncière privée pour 21 000 et 33 000 €/m2), que des investissements value-add (comme le siège d’Europe 1 vendu à Ardian RE pour 22 700 €/m2).
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