Le Window à La Défense, occupé par RTE, est le plus important immeuble détenu par Primopierre.
Les renégociations de baux ont beau ne pas compter dans les volumes placés, elles redonnent un souffle bienvenu au marché locatif, surtout celui de La Défense, en manque de grandes signatures. Le premier quartier d'affaires d'Europe va continuer à accueillir les équipes de RTE : le gestionnaire du réseau de transport d’électricité a choisi de renouveler son bail sur une durée ferme de 11 ans, sur l’intégralité de l’immeuble Window, dont les 44 000 mètres carrés sont détenus par Praemia REIM et Société Générale Assurances depuis 2021. Le gérant d'actifs ne dit rien des efforts financiers qu'il a dû consentir pour conserver son grand locataire, mais les mesures d'accompagnement atteignent - et c'est une moyenne - près de 40 % à La Défense. Tenant compte également que le loyer prime s'y stabilise à 540 €/m2/an à fin décembre, tandis que le loyer moyen de seconde main tourne autour de 415 /m2/an.
Spread historique
Lorsqu'il a acquis Window il y a cinq ans, la tour horizontale, non classée IGH malgré ses 47 mètres de hauteur, affichait un loyer facial de 475 €/m²/an, laissant entrevoir une marge de progression pour cet actif certifié HQE Excellent et Breeam Excellent. Depuis, le marché locatif est à la peine, accusant à La Défense un repli de -31 % des volumes placés en 2025, avec moins de 150 000 mètres carrés signés sur l’année, et quasi aucune grande prise à bail (voir notre tableau ci-dessous). Le taux de vacance y atteint près de 15 % et la suroffre persiste, avec 536 000 mètres carrés d'offre immédiate recensée à fin décembre 2025. Dans ce contexte, parvenir à sécuriser un grand compte, sur une grande surface, relève de la gageure. Mais le spread est à ce point élevé entre les loyers de La Défense et ceux du quartier central des affaires de Paris (1 245 €/m2/an) que, moyennant d'importants incentives, les tours du business district redeviennent attractives. L'an passé, Icade a ainsi réussi à prolonger l'engagement de KPMG sur 41 000 mètres carrés dans la tour Eqho, tandis que Sopra Steria a resigné jusqu’en 2035, sur les 22 500 mètres carrés de Latitude de GCI.
