Le logement fait son retour en grâce chez les institutionnels

Délaissé depuis plusieurs années, le résidentiel suscite de nouveau l’intérêt des institutionnels. La tendance est très récente, mais entraîne déjà des inflexions de stratégies chez de nombreux investisseurs.  

C’est une des tendances les plus étonnantes de ce début d’année sur le marché immobilier de l’investissement. Alors qu’il était boudé depuis des années par les investisseurs institutionnels, et réduit à la portion congrue dans les portefeuilles des grandes foncières, le résidentiel fait son grand retour sur le marché. Une vente en bloc récente, restée confidentielle, le confirme. Le portefeuille Saphir, situé dans l’Essonne et valorisé plus de 150 M€, aurait été cédé sur la base d'un rendement de 3,3 % (avant dette). Tous les observateurs du marché ont relevé ce regain d’intérêt, qu’ils expliquent par le niveau des taux de rendement sur le marché du bureau. Leur contraction, à moins de 3 % sur certaines opérations, est telle qu’elle a rendu le résidentiel attractif. L’autre explication vient du « réel besoin de logements, correspondant à une tendance sociétale de retour des populations vers les centres-villes », comme le constate Méka Brunel, directrice générale de Gecina. Ce déficit structurel entre l’offre et la demande est aujourd’hui estimé à plus d’1 million de logements et joue en faveur de la reprise du marché, aux côtés de l'environnement de taux bas, l'abondance de liquidités, le dispositif Pinel encore d'actualité et le renforcement du Prêt à taux zéro (PTZ). 

Analyser la profitabilité des portefeuilles

Les investisseurs déjà actifs sur ce marché sont connus, comme Primonial REIM ou la SNI sur le logement intermédiaire. AEW également, qui structure un fonds dédié aux résidences baptisé Resydis. Mais la thématique aiguise aussi les appétits des fonds allemands, comme Deutsche AM, qui a déjà annoncé vouloir, dès cette année, déployer entre 100 et 200 M€ dans des programmes résidentiels neufs en IDF et en région. Ce regain d’intérêt n’a pas échappé à Gecina. Le virage stratégique que vient d’opérer la foncière est symptomatique de cette nouvelle tendance. Alors que Gecina avait indiqué vouloir céder son portefeuille de logements valorisé près de 3 Md€, qui compte parmi les plus importants d’Île-de-France, la foncière a finalement décidé de stopper le processus à la surprise générale, surtout des institutionnels qui entendaient enchérir. Le 21 juin dernier, à l’occasion de l’annonce de son OPA sur Eurosic, la directrice générale a affirmé vouloir passer en revue l’ensemble de son portefeuille, afin d'identifier ce qui serait le plus créateur de valeur, entre le conserver ou le céder. Dans la foulée, elle a aussi annoncé la création d’une business unit dédiée au résidentiel, dont la direction a été confiée à Franck Lirzin, nommé directeur exécutif. Charge à lui de « passer en revue et d’analyser la profitabilité » de ce portefeuille, qui représente 20 % du patrimoine de la foncière, avec plus de 6 000 logements, dont les deux tiers situés à Paris (dont une grande partie dans le 15e), et un tiers dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines. Près de 20 % de ce portefeuille est en vente au fil de l’eau, mais cette stratégie est « un leurre » selon la directrice générale. 

La flambée des valeurs étonne 

Le résidentiel contribue aujourd’hui à hauteur de 8 € par action à l’ANR de la foncière. D'après les résultats des expertises préliminaires de ses actifs pour le premier semestre 2017, le portefeuille résidentiel serait ainsi « en très nette revalorisation à +25,6 %, bénéficiant d’une valorisation en bloc nettement revue en hausse », comme le constate Invest Securities dans l'une de ses analyses sur la société cotée. A titre de comparaison, la hausse des expertises sur le portefeuille de bureaux ressort, elle, à +5,2 %, dont +6,5 % à Paris. « La flambée des valeurs du logement étonne car elle ne correspond pas du tout à la hausse des prix du logement au détail », ajoute Invest Securities. Reste une inconnue : la législation. Le Gouvernement a annoncé préparer une nouvelle loi à la rentrée sur le logement. Nul ne peut dire de quoi elle sera faite mais, s'il est un point sur lequel tous les investisseurs s'accordent déjà, c'est qu'elle ne pourra pas être « plus contraignante que ce qu'elle est déjà ». L'avenir le dira. 

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