Ensemble du 41 avenue de Friedland, du portefeuille de Terreïs
La finalisation de cette transaction majeure était attendue au cours du deuxième trimestre, voilà qui est fait ! Swiss Life Asset Managers concrétise l'acquisition off market de 28 immeubles prime à Paris, valorisés la bagatelle d’1,7 Md€ hors droits auprès de la foncière cotée Terreïs, la holding d’investissement de l’homme d’affaires Jacky Lorenzetti (lie ci-dessous). Ce portefeuille de 102 000 mètres carrés est acquis par plusieurs fonds immobiliers de Swiss Life AM en Suisse, France, Allemagne et Luxembourg, alors que l’un d’entre eux réunit notamment quatre investisseurs européens, au côté de Swiss Life, pour un encours d’environ 1,3 Md€, ou 75 % de la valorisation globale. Pour financer cet investissement d’envergure, un levier d’environ 40 %, soit quelque 680 M€, est apporté notamment par Natixis. L’ensemble offre un taux de cession droits inclus inférieur à 3 %, un taux de rendement investisseur de 3,5 %, et un TRI supérieur à 5 %.
La puissance d’investissement de Swiss Life AM
Il est rare de voir de telles transactions sur le marché immobilier français, tant sur le volume métrique que sur le valorisation (voir le tableau ci-dessous). 90 % de ce portefeuille parisien est situé en plein cœur du quartier central des affaires (QCA), à l’instar du 50 Haussmann ou du 41 Friedland par exemple. « Nous allons maintenant œuvrer à dégager le potentiel locatif dont bénéficient ce portefeuille afin de valoriser au mieux ce patrimoine de grande qualité pour le compte de nos clients », livre Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life AM France. Car si les actifs, qui représentaient 72 % du patrimoine de Terreïs, sont de profil très core, ils bénéficient tout de même de certaines réserves locatives. Après un travail d’asset management, plusieurs d’entre eux pourraient facilement atteindre les 900 €/m2/an, la nouvelle référence prime des loyers parisiens. Pour mémoire, Swiss Life AM France finalisait fin 2018 un autre investissement majeur, l’opération Vesta au côté de CDC Habitat, ciblant l’important portefeuille logement de la SNCF (lire ci-dessous).
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