Avant la crise, la logistique avait attiré en quelques semaines, 1,3 Md€ de capitaux

Un volume dépassant les 4,5 Md€ en 2019 et pas loin d’1,3 Md€ engagés sur les seuls deux premiers mois de 2020. Le début d'année démarrait sous les meilleurs auspices pour le marché de la logistique. Avant la crise, plusieurs opérations ont été finalisées, dont deux dépassant les 300 M€ : le portefeuille Hub&Flow repris par Ivanhoé Cambridge (≈ 330 M€), ainsi que la finalisation de l'acquisition du portefeuille de BentallGreenOak par Patrizia, initiée l'an passé (≈ 600 M€ pour la partie française). Sans compter la reprise d'une plateforme XXL à Ensisheim par Union Investment Real Estate (≈ 220 M€), la cession de cinq entrepôts par STE à Round Hill Capital (95 M€) ou la prise de risque signée Invesco Real Estate, à travers l'acquisition de deux entrepôts à lancer en blanc près d’Orléans et de Reims (≈ 60 M€). La crise n'a pas non plus mis un frein aux stratégies des nouveaux entrants, à l'exemple du fonds britannique Angelo Gordon, qui a acquis en mars son premier entrepôt français, un actif prime de 28 000 mètres carrés à Poitiers, cédé en sale & leaseback par le négociant néerlandais Kramp, pour près de 20 M€ selon nos sources. Au rang des investisseurs anglo-saxons, Blackstone n'a pas non plus réduit la voilure, en reprenant un portefeuille de douze actifs logistiques/parcs d’activités en Europe auprès de Cromwell, dont cinq situés en France. Ce, pour un montant total de 65,7 M€. 

Stratégies core+ 

Le début de l'année 2020 s'inscrivait ainsi dans la lignée de 2019, qui restera comme la meilleure année de tous les temps, marquée par la cession de grands portefeuilles agrégés par des investisseurs depuis plusieurs années à travers une stratégie value-add, et revendus en bloc. C’est notamment le cas du portefeuille Highlands de Stam Europe, cédé à Blackstone (340 M€), ou celui de BentallGreenOak. « Ces transactions étaient le reflet d'une tendance : le glissement de stratégies value-add vers des stratégies core+, explique Romain Nicolle, co-head of Logistics France de Cushman & Wakefield. Avec la montée des prix, la création de valeur n'était plus évidente sur les premières. Ceux qui ont vendu leurs actifs s’inscrivant dans ce profil, comme BentallGreenOak ou Blackstone, ont depuis lancé des fonds core+, comme Blackstone l'a illustré avec les acquisitions des portefeuilles de Stam Europe et de Patrizia. » Le précédent cru était à ce point exceptionnel qu'il avait vu pour la première fois le taux de rendement passer sous les 4 %, comme sur la plateforme de logistique urbaine de GL Events, à Gonesse, signée à 3,6 % par LaSalle Investment Management selon nos informations. La réversion positive des loyers, un terme jusque-là quasi jamais utilisé par les spécialistes de la logistique, commençait également à être observée par les spécialistes du marché. Un entrepôt était même annoncé à 57 €/m2/an en région parisienne.  

Dissociation, polarisation  

Qu'en sera-t-il désormais ? Selon Virginie Wallut, directrice Recherche & ISR immobilier du groupe La Française, « la taille de l’entrepôt sera le facteur différenciant. Une dissociation claire devrait être opérée entre les actifs logistiques destinés à répondre à une demande locale (logistique urbaine et entrepôts régionaux) et les actifs logistiques dépendant des flux internationaux (plateformes XXL, plateformes aéroportuaires ou portuaires). Les actifs ayant mis en place la robotisation ou l’automatisation devraient être plébiscités par les utilisateurs », prédit-elle. D'après une étude mondiale réalisée par Savills sur l'impact initial du Covid-19 sur les marchés de l'investissement, la valeur des actifs se maintient dans la logistique, comme dans le bureau ou le logement. Dans 57 % des marchés interrogés, le segment industriel résiste bien et ne souffre, d'après le sondage, d'aucune hausse ou baisse du nombre de transactions. AEW constate aussi que, dans un scénario pessimiste, « les rendements globaux pour la logistique (6,5 %) et les bureaux (5,2 %) sont plus résilients, la moindre croissance locative étant compensée par une poursuite de la compression des taux de rendement ». Une chose est sûre, la logistique, comme les autres segments du marché immobilier, devrait acter une polarisation du marché en faveur du core et la fin de la compression des taux.