Vue de l'Arboretum, place des Papeteries. © WO2
Livré fin 2023, inauguré avec prestige sept mois plus tard par Emmanuel Macron, président de la République, Arboretum est pourtant loin de connaître une commercialisation de tout repos. Difficile de dire précisément combien de mètres carrés sont à date sécurisés dans le plus grand campus en bois massif d'Europe, érigé par WO2 à Nanterre, et qui développe 125 000 mètres carrés de bureaux et services. Mais le plus grand projet bas carbone lancé en blanc se prépare à accueillir un premier grand preneur. D'après nos informations, AstraZeneca va s'y installer sur un peu plus de 10 000 mètres carrés. Le groupe biopharmaceutique, dont le siège est installé depuis 2016 dans la tour Carpe Diem sur 4 500 mètres carrés, a signé un bail sécurisant la moitié de l’immeuble Douglas, contre un niveau de loyer facial de 390 €/m2/an et moyennant 30 % de franchises. Contacté, l'intéressé ne souhaite pas commenter ce projet pour le moment.
Huit premiers locataires
Ce niveau locatif s'inscrit dans la fourchette consentie par le consortium de bailleurs d'Arboretum - WO2 et le pool d’investisseurs réunissant Icawood (Icamap et Ivanhoé Cambridge, 40,9 %), Praemia REIM (21,8 % via Capimmo), BNP Paribas Real Estate Promotion (18 %), FFB (investisseur contrôlé par les Établissements Peugeot Frères, 11,36 %) et WO2 (7,9 %). Pour accueillir leurs huit premiers locataires, les co-propriétaires ont accordé 30 mois de franchises et un loyer économique proche de 290 €/m2/an (360 €/m2/an en facial). Au total, 9 500 mètres carrés ont ainsi pu être sécurisés auprès de Spie Batignolles Énergie (4 500 m2), Stora Enso, CCI des Hauts-de-Seine, Sinea Formation, Oh Gourmand, RATP, Comet et Arkose. « Depuis l’inauguration avec le président de la République, nous signons à peu près un bail par mois sur l’Arboretum… Plus de 30 000 mètres carrés signés ou réservés. Un performance dans ce marché », assure Guillaume Poitrinal, co-fondateur de WO2.
Ni BNP, ni Société Générale n'ont visité, affirment les porteurs du projet
Le salon de l'Arboretum. © WO2-Salem Mostefaoui
Ce n'est pas faute d'avoir suscité l'intérêt de grands comptes. En 2017, Arboretum était dans la short-list des projets regardés par Total pour y héberger son nouveau siège – le groupe pétrolier français ayant finalement opté pour The Link de Groupama Immobilier à La Défense. Un autre énergéticien coté a un temps envisagé de s'y installer : EDF, sur une surface significative de quelque 25 000 mètres carrés. « Pour EDF, cela pouvait faire sens avec leur immeuble de la Porte Maillot, mais le débarquement de Luc Rémont, patron d’EDF, a tout remis en question », glisse un connaisseur du dossier. Quant à BNP Paribas et Société Générale, bien que leurs noms aient alimenté les bruits de marché, les porteurs du projet démentent formellement toutes discussions avec ces deux groupes bancaires, qui n'ont ni visité, ni émis une quelconque proposition, ainsi qu'ils l'affirment. Tout comme ils démentent l’intérêt de l’Université de Nanterre pour Arboretum.
Cela va bientôt faire trois ans qu'a démarré la commercialisation de ce méga campus, porté depuis plus d’un septennat par WO2 et BNP Paribas Real Estate. Trois brokers y travaillent, BNP Paribas Real Estate, CBRE et JLL. « L’offre Arboretum arrive dans un marché sur-offreur, mais ses spécificités en font un produit unique qui s’adresse à toutes les entreprises qui ont compris qu’un siège social était un manifeste vivant de leurs engagements, rappelait fin 2024 Guillaume Poitrinal. Sur le terrain du bas-carbone, de la biodiversité et des nouveaux modes de travail, Arboretum n’a pas de concurrence. »
600 M€ d'investissement
Entouré par 25 hectares de parc et situé à proximité immédiate du hub ferroviaire de Nanterre-Université, mais aussi de la prison – en lieu et place d'anciennes papeteries –, Arboretum reste à ce jour la plus grande opération de bureaux lancée en blanc depuis Cœur Défense en 1997. En plus des surfaces de bureaux, cet ensemble dispose d’un centre de conférences, d’un centre de fitness et d’escalade de 1 900 mètres carrés ou encore d’un jardin potager et un verger de 3 200 mètres carrés. Pour sa construction, quelque 600 M€ d'investissement ont été nécessaires, financés par 220 M€ de fonds propres (apportés par Icawood, BNP Paribas Real Estate, FFP et un ensemble d’investisseurs institutionnels et familiaux), ainsi que 432 M€ de dette. Cette dernière a été octroyée par BNP Paribas, avec la participation d’Allianz Real Estate (200 M€) pour le compte des investisseurs du groupe Allianz, d'AEW et d'Ostrum AM dans le cadre d’un mandat pour le compte d’un institutionnel, et d’un fonds de dettes géré par BNP Paribas Asset Management.
