Intérieur du 14/16 Poissonnière, Paris 9
Les financements syndiqués d'envergure font leur retour sur les bureaux prime du quartier central des affaires de Paris. Sept ans après avoir repris le portefeuille Terreïs, Swiss Life Asset Managers France refinance l'intégralité de la dette bancaire d'une partie de ces actifs – dix en tout, aux profils locatifs quasi entièrement stabilisés, et valorisés près d'1,2 Md€ – logés dans l'OPPCI Paris Prime Office 1, réunissant des institutionnels français et continentaux. Ce club-deal d'investisseurs, à l'identité tenue confidentielle mais notamment composés d'Orano Démembrement et de La Mutuelle Générale selon nos sources, a ainsi pris acte de la finalisation de ce refinancement d'un montant légèrement inférieur à 500 M€ et d'une maturité de cinq ans. Pour mener cette opération, Swiss Life Asset Managers France s'est appuyé sur un pool de quatre établissements bancaires européens composé de Natixis CIB, qui agit en qualité d'agent du financement, Deutsche Hypo-NORD/LB Real Estate Finance, DekaBank et Crédit Agricole Île-de-France.
Fondamentaux du marché
Fabrice Lombardo, Swiss Life Asset Managers France.
Parmi les dix actifs financés figurent le 14-16 Poissonnière ou le 50 Haussmann, dans le 9e arrondissement de Paris. Pour ce dernier, un peu plus de 3 200 mètres carrés sont actuellement proposés à la location à partir de 780 €/m2/an. Les localisations des dix immeubles concernés par cette nouvelle dette ne sont pas dévoilées mais, d'après nos informations, les huit autres actifs sont le 25-27-29 Marbeuf, le 31-39 Sébastopol, le 41 Friedland, le 117-119 quai de Valmy, le 17 George V, le 11 Galilée et 14-16 Volney, et le 10-12 rue de Lübeck. Initialement, l'OPPCI Paris Prime Office 1 portait également le 32-34 Galilée, mais l'immeuble a été cédé, en 2022, à Cromwell Property Group agissant pour le compte d’Alduwaliya Asset Management (41 M€, taux de 2,56 %). « Ce refinancement témoigne de la confiance des prêteurs dans la qualité du portefeuille et dans les fondamentaux du marché parisien, en particulier dans le QCA, apporte Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières de Swiss Life Asset Managers France. Il souligne également la capacité de Swiss Life Asset Managers France à structurer des financements complexes et à accompagner, sur le long terme, ses clients institutionnels dans la gestion et la valorisation de leurs investissements. »
Un deal à 1,7 Md€
En 2019, Swiss Life Asset Managers France avait réalisé le plus important deal de l'année, en reprenant 72 % du portefeuille de Terreïs, foncière cotée de Jacky Lorenzetti. Le montant de cette transaction – exceptionnelle par son volume et sa valorisation – était estimé à 1,7 Md€ HD, pour un taux de cession droits inclus inférieur à 3 %, un taux de rendement investisseur de 3,5 % et un TRI supérieur à 5 %. Selon nos informations, la dette initiale de 2019 portant sur l'OPPCI Paris Prime Office 1 avait été octroyée par un pool de prêteurs, parmi lesquels Natixis, pour un montant de 507,2 M€ et un taux fixe de 1,01 % par an, avec une échéance fixée au 28 mai 2026. Quelques mois après avoir bouclé cette opération, Swiss Life AM avait apporté sept des 28 immeubles du portefeuille Terreïs à l'OPPCI qu'il a structuré avec l'espagnol Mapfre.
