La tour CB21, au centre de l'image
À l’aube d’une lourde vacance à venir sur CB21, Covivio – propriétaire à hauteur de 75 % – rachète le solde de la tour à CNP Assurances – partenaire historique de l’opération avec 25 %. La foncière cotée vient en effet de reprendre cette part minoritaire afin « d’y déployer sa stratégie immobilière et de bénéficier du travail d’asset management ». Bouclée ce jour, l’opération reflète un rendement cible global de 10 % intégrant les capex à injecter et l'objectif de loyer fixé – une donnée rare au regard de l’absence de transactions de grande envergure dans le secteur de La Défense depuis la baisse des marchés. En fin d’année dernière, la tour de 68 000 mètres carrés était évaluée 407 M€ par les experts, soit près de 6 000 €/m2. Sur la base de cette valeur, la transaction ciblant les 25 % ressortirait à 100 M€, mais selon nos informations, la transaction s'est plutôt négociée autour des 3 000 €/m2, représentant environ 50 M€ pour une valeur à 100 % de quelque 200 M€. Pour mémoire, la tour était valorisée 486 M€ en 2007 quand Covivio a acheté auprès de Groupama Immobilier, et 588 M€ en 2010 lorsque CNP est entré.
Suez quitte CB21 pour Altiplano
Suez est le locataire principal et historique de CB21 avec l’occupation de plus de 55 % de la tour. Pour autant, la multinationale spécialiste de la gestion de l’eau et des déchets – amaigrie puis l’OPA de Veolia sur une partie de ses activités – s’est retrouvée dans des bureaux devenus trop grands et s’est rabattue dans une autre tour de La Défense, Altiplano (propriété d’Axa IM Alts), en signant dès 2023 un befa sur 21 000 mètres carrés contre un loyer économique de 370 €/m2/an. Suite à cette libération, Covivio entend « poursuivre le travail de repositionnement qualitatif et serviciel engagé dès 2020 » prévoit d'injecter environ 50 M€ de capex.
Des remplaçants déjà trouvés
Les 38 000 mètres carrés libérés par Suez vont être revus pour, notamment, proposer un nouvel espace lobby/lounge et de nouvelles salles de réunion avec conciergerie. Un rooftop va également être aménagé, alors que des services vont être incorporés, comme une brasserie ou encore un club executif. À ce stade, la foncière cotée a d’ores et déjà signé pour 6 000 mètres carrés d’accords locatifs, soit 16 % de la surface libérée – elle précise être en discussions avancées sur 4 000 mètres carrés supplémentaires, ce qui porterait à 26 % de la surface libérée. Le nouveau loyer facial est présenté à plus de 400 €/m2/an, voire à 500 €/m2/an pour les parties haute de la tour de 41 étages.
Rembourser la dette
En parallèle de la prise de contrôle de 100 % de la tour, Covivio – qui était donc déjà l’actionnaire majoritaire – s'apprête à rembourser la dette restante de 221 M€. Si un refinancement a un temps été évoqué, il n'a plus été pertinent pour la SIIC à partir du moment où son partenaire quittait l'actif. L'échéance qui arrivait le 29 juillet prochain va donc être totalement remboursée en tirant dans les émissions obligataires déjà réalisées. Pour mémoire, il s'agit du seul immeuble détenu par Covivio sur le territoire de La Défense.
