Le projet aux 12-14 Castiglione et 235 Saint-Honoré à Paris.
François-Henri Pinault, P-dg de Kering, investit à nouveau dans le real estate prime de Paris, pile en face de son ennemi en affaires – Bernard Arnault, à la tête de l’empire LVMH. Après voir signé une promesse de vente sur le 35 Montaigne comme vient de le révéler CFNEWS IMMO, le fleuron du luxe français (qui compte dans son portefeuille les marques Gucci, Saint Laurent, Bottega Veneta, Balenciaga, Alexander McQueen ou Brioni) passe à l’offensive dans le très sélect quartier de la place Vendôme. Selon nos informations, le groupe de la famille Pinault a acquis, en vefa, l’opération de 8 000 mètres carrés lovée à l’angle des rues de Castiglione et Saint-Honoré, dont les fenêtres permettent de jeter des regards indiscrets sur… la "Maison Louis Vuitton Vendôme". Le closing s’est tenu pas plus tard qu’en janvier dernier, après une promesse de vente conclue à l’automne 2022. De sources concordantes, ce trophy asset a été repris off market auprès de la Foncière du 12 & 14 rue de Castiglione Paris – structure derrière laquelle se cachent deux investisseurs privés, Ely-Michel Ruimy et Frank Ruimy. Ce nouvel investissement au cœur de Paris fait sens : les Pinault y installeront l’un des joyaux de leur couronne, Gucci. Si cette arrivée n’est plus un secret pour personne, le loyer dont s’acquitte la griffe italienne est lui très confidentiel, mais d'après nos sources, il s'élève à près de 14 M€/an sur 12 ans, retail et bureaux compris. La maison de couture ayant signé en direct un befa fin 2021 selon nos informations.
Un remembrement pour 196,5 M€
La boutique Pierre Marcolini rue Saint-Honoré.
Avant de dévoiler le prix de cette future acquisition de Kering, revenons un instant sur l’histoire, écrite en plusieurs chapitres, de cette opération. Dès 2019, la Compagnie Financière de Choiseul (CFC) – avec Arcange en minoritaire – flaire l’opportunité de développer un projet haut de gamme, avec la mise sur le marché du 14 rue Castiglione par Fiducial Gérance. « L’immeuble sera visité par 150 potentiels repreneurs, mais aucun d’entre nous n’arrive à se projeter, car il est difficile à appréhender », se remémore un investisseur. Au final, le 10 décembre 2020, la CFC met la main sur un ensemble d’immeubles logés aux numéros... 12 et 14 rue Castiglione. Ces deux actifs distincts sur le papier, lesquels mêlent 7 700 mètres carrés de retail, bureaux et logements, s’échangent respectivement contre 31 et 98,4 M€ auprès de Fiducial Gérance. Le même jour, la CFC s’empare également des 46 mètres carrés de la boutique Alexandre de Paris au 235 rue Saint-Honoré, contre un ticket de 10,3 M€. Puis, il faudra attendre le 28 août 2021 pour signer les emplacements du chocolatier Pierre Marcolini (55 mètres carrés) et de la brasserie Le Castiglione (> 160 mètres carrés) – QG du gratin de la mode pendant les fashion weeks parisiennes. Référencés au 235 rue Saint-Honoré, ces deux rez-de-chaussée se sont valorisés, selon nos sources, au prix fort de 56,8 M€ auprès de Jess Levy. Le fondateur de Financière JL, qui avait pris position sur ces biens pour 29,5 M€ deux ans plus tôt, a accepté de les vendre si et seulement si Gucci se positionnait sur cet immeuble. Et justement, des discussions se tenaient déjà entre la CFC et la griffe italienne depuis le second semestre 2020.
Un permis de construire obtenu en quatre mois et demi
La CFC ayant réussi son objectif d’acquisition pour 196,5 M€, elle obtient un financement syndiqué par Natixis et planche sur le repositionnement de ces murs "rincés" en un produit prime de 8 000 mètres carrés. Le projet est confié à Franklin Azzi, architecte à qui l’on doit Beaupassage (Paris 7e) ou encore le siège de Sanofi avenue de la Grande Armée (Paris 17e). Avec ses équipes, il esquisse un ensemble mêlant plus de 3 500 mètres carrés de retail, 2 200 dévolus au bureaux et 2 300 au résidentiel haut de gamme. Mais le Saint-Graal dans ce type d’opération demeure l’obtention d’un permis de construire. D’après nos informations, il est accordé en un temps record à la CFC – quatre mois et demi –, le 27 mai dernier. Puis à l’été 2022, surprise : la Compagnie Financière de Choiseul, tout en gardant l’asset management de l'actif, et Arcange rétrocèdent l’ensemble à Ely-Michel Ruimy et Frank Ruimy. Nul ne sait toutefois pour quel montant. « Même si tout était réglé comme du papier à musique avec Gucci, ce PC était la clé de voûte pour que Kering entre dans la danse à l’acquisition », souffle un broker. Selon nos informations, François-Henri Pinault a consenti à débourser une enveloppe de près de 640 M€ pour prendre place face à Louis Vuitton. En revanche, le montant des capex est tenu secret. Le travail d’éviction auprès de 50 utilisateurs et résidents ayant été bouclé aux différentes adresses pour plus de 100 M€, les travaux doivent débuter sous peu. Les clés de l’actif seront remises à Gucci en 2025, avec une ouverture espérée au public en 2026. De sources concordantes, ce nouveau temple du luxe prendra pour modèle le flagship de la griffe italienne situé dans le Palazzo della Mercanzia, à Florence. À ce titre, il pourrait héberger un café et un restaurant. « Incontestablement, ce projet va changer la configuration du quartier promis à devenir l’épicentre du luxe dans la capitale », souffle un acteur du real estate. Contactée, l’équipe immobilière de Kering n’a pas répondu à nos sollicitations.
Pas de surenchère de la part de LVMH
Pour mémoire, François Pinault – fondateur de l’empire Kering – avait réussi à soustraire Gucci aux appétits de Bernard Arnault en 1999. Vingt ans plus tard, de sources concordantes, il n’y a pas eu de bataille féroce entre le fils Pinault et le P-dg de LVMH sur le terrain de l'immobilier au 12-14 Castiglione. Pourtant, le numéro un mondial du luxe aurait pu flairer là l’opportunité d’y déployer un flagship pour Tiffany & Co, joaillier qu’il détient depuis 2021, installé 6 rue de la Paix et pour lequel il cherche un emplacement vitrine autour de la place Vendôme. « Comme pour le 35 Montaigne, la division immobilière de LVMH a méprisé son concurrent, ne pensant pas qu’il pourrait signer un immeuble face à Louis Vuitton, abonde un fin connaisseur du segment du luxe. Cette posture envers ce projet – une fois le befa signé avec Gucci – a toutefois provoqué les foudres de Bernard Arnault envers son équipe immobilière. Mais, contrairement à la rumeur ayant circulé, LVMH n’a jamais fait de surenchère sur le loyer signé par la griffe italienne. » De persistants murmures de marché soufflent effectivement que LVMH aurait, un temps, proposé un loyer 25 à 30 % supérieur à celui de Gucci...
35 Montaigne : avec 860 M€, Pinault fait concurrence à Arnault
Le 35 Montaigne à Paris en travaux.
Depuis ses bureaux du 40 rue de Sèvres, siège de Kering, François-Henri Pinault tire les ficelles d’une stratégie d’acquisition d’immeubles prime à marche forcée avec quelque 5 Md€ à investir en Europe d’après nos informations, ainsi qu'à Londres. Et (très) souvent sur des territoires acquis à son concurrent de toujours… Le groupe de luxe négocie sur le 123 Champs-Elysées d'après nos informations et, comme révélé par CFNEWS IMMO, Kering a signé off market – face au vaisseau amiral historique de LVMH et de plusieurs immeubles Dior – une promesse de vente sur le 35 Montaigne. Repris à la Foncière du Triangle d’Or (Adrien Labi), ce bijou tertiaire de 8 300 mètres carrés va se valoriser, selon nos sources, entre 855 et 865 M€ HT, pour un taux de 2,8 %. Un montant auquel il faut ajouter environ 25 M€ de loyer et de franchises aux frais de Kering. Dans le détail, le volet retail prime de l’ex-ambassade du Canada s'est transacté 250 000 €/m2 en moyenne, quand la partie bureaux s'est envolée à 40 000 €/m2. Sont attendus des locataires de haut rang : Saint Laurent (bureaux et commerce) et Valentino. « Un joli pied-de-nez à Bernard Arnault, ironise un investisseur de l’artère parisienne. À moins que ce dernier ne décide de passer à l’offensive dans ce quartier, qu’il a façonné d’une main de maître et qu’il considère un peu comme son jardin privé. »
