Les Al-Thani, Jean-Marc Israël et l’enchère du 21 Saint-Dominique

Alors qu'ils avaient signé en 2023 une promesse d'acquisition valorisant le 21 Saint-Dominique 50 M€, la famille princière Al-Thani, souverains qui règnent sur le Qatar, vient de remporter cet hôtel particulier du 7^e arrondissement de Paris pour... 30,25 M€. Une opération immobilière permise grâce à la vente forcée de cet ensemble appartenant à Jean-Marc Israël. La saisie immobilière de ce bien construit dans les années 1880, et comprenant trois appartements avec ascenseur privatif, piscine intérieure, terrasse arborée et luxueux espaces de réception, a été réalisée à la demande d'Axa Banque, suite à une mise en demeure de payer plusieurs créances. L'institution bancaire réclame à Jean-Marc Israël le remboursement d'un montant total de 30,9 M€, incluant notamment un prêt pour financer l'acquisition d'une villa à Saint-Barthélemy. Une période de surenchère sur l'hôtel particulier reste ouverte jusqu'au lundi 3 mars minuit. 

La famille régnante du Qatar fait une offre à 30,25 M€

La vente aux enchères s'est tenue le jeudi 20 février dernier au Tribunal judiciaire de Paris, avec une mise à prix fixée à 15 M€. Visité le 10 février par de très nombreux investisseurs – parmi lesquels plusieurs marchands de biens et fonds value-add –, l'hôtel particulier a finalement été remporté par la famille régnante du Qatar (une période de surenchère court toutefois jusqu’au 3 mars, minuit). Selon nos informations, il s’agit plus précisément d’Al Mayassa Al-Thani, la fille de l’ancien émir qatari Hamad Al-Thani, et sœur de l’actuel émir Tamim Al-Thani. Elle intervient via la SCI du 21 rue Saint Do, au côté de son époux et cousin, Jassim Al-Thani – un temps ministre du Commerce –, en étant représentée par M^e Anne Poncy d’Herbès, du cabinet Talon-Meillet Associés. En proposant une enveloppe de 30,9 M€, la princesse qatarie s’est démarquée en étant la mieux-disante des enchères. 

Une promesse de vente pourtant signée à 50 M€ en 2023

Bien qu’elle ait doublé la mise à prix initiale fixée à 15 M€, Al Mayassa Al-Thani – très connue des milieux artistiques mondiaux pour ses contributions en tant que mécène et renommée Queen Culture par la presse anglo-saxonne – est toutefois restée bien loin de son offre initiale datant du printemps 2023. Le 12 mai 2023 précisément, la princesse qatarie avait en effet signé une promesse de vente pour acquérir le 21 Saint-Dominique auprès de Jean-Marc Israël, en intervenant cette fois via la SCI La Bergerie. À l’époque, le prix fixé pour cette vente atteignait la bagatelle de 50 M€. Mais le délai limite de réalisation de la promesse de vente, fixé au 29 septembre 2023, a expiré sans qu’elle ne se réalise. La différence de prix entre la promesse de vente initiale et l’acquisition aux enchères ressort ainsi à près de 20 M€.

Les Al-Thani occupent déjà les lieux

Concomitamment à la signature de la promesse de vente en 2023, la SCI La Bergerie a conclu un bail sur le même immeuble, afin de l’occuper avant la réalisation de la vente – qui n’a finalement pas eu lieu. C’est ainsi qu’un contrat de location a été établi entre les Al-Thani et Jean-Marc Israël, qui a consenti de libérer sa résidence principale moyennant un loyer mensuel de 145 000 € hors charges. Une franchise de neuf mois était toutefois accordée en contrepartie des travaux effectués pendant la période d’occupation précaire. À noter que plusieurs appartements indépendants dans l’hôtel particulier n’appartiennent pas à Jean-Marc Israël et ne sont donc pas compris dans la promesse de vente de 2023, ni dans le contrat de location, ni dans la vente aux enchères.

Le prêt non-remboursé de Saint-Barthélemy

Le 21 Saint-Dominique a donc été mis aux enchères sur demande d’Axa Banque, représentée par M^e Sébastien Mendes-Gil, qui réclame à Jean-Marc Israël le remboursement de dettes pour un montant total de 31,9 M€. Il s’agit tout d’abord d'une créance principale de 25 M€, avec intérêts au taux Euribor 3 mois, majoré d'une marge fixe de 1,20 % l'an, au taux effectif global annuel de 2,39 %, qui était destinée à financer la reprise de deux prêts accordés par Barclays et les frais liés à l'opération. Axa Banque réclame également le paiement d’un prêt de 6,5 M€, avec intérêts au taux de 2,40 % l'an, au taux effectif global annuel de 2,74 %, qui était pour sa part destiné à financer l'acquisition d'une villa à Saint-Barthélemy, et les frais liés à l'opération.

« Tout simplement exceptionnel »

Le 21 Saint-Dominique a bénéficié de nombreuses améliorations sous l’ère de Jean-Marc Israël. L’huissier de justice qui a visité l’actif au printemps 2023 parle même – dans ses conclusions consultées par CFNEWS IMMO – d’un « bâtiment tout simplement exceptionnel », doté d’une rénovation « magnifiquement exécutée ». « Tous les matériaux sont nobles et d’excellente facture, […] les pièces voutées ont un éclat unique, […] le rez-de-chaussée accueille une piscine rectangulaire en lieu et place des anciens garages, […] une plage intérieure complète l’espace. » Plus globalement, l’hôtel particulier profite aussi d’une cour avec une fontaine, de nombreuses cheminées d’époque fonctionnelles.

Des acquisitions initiales dès 2014

Jean-Marc Israël – qui dirige notamment FMA Renouard Larivière, et s'est distingué ces dernières années par plusieurs investissements (le 27 Jacob et le 137 Raspail à Paris 6, en 2019 et 2021) – avait acquis les différents lots du 21 Saint-Dominique à partir de 2014. Cette année-là, il a investi dans quatre premiers lots pour un total de 2,1 M€, une enveloppe payée en partie par une ligne consentie par UBS Monaco. Dans la foulée, il acquiert treize autres lots pour 6,75 M€, toujours grâce à une créance consentie par ce même prêteur, avant qu’il ne mette la main sur cinq nouveaux lots en 2015 moyennant 3 M€. Au total, ce sont donc près de 12 M€ qui ont été déployés dans cet actif, sans compter les travaux d’envergure qui seront menés par la suite.