Le marché parisien va-t-il être le théâtre, cette année encore, de l'une des plus importantes signatures européennes sur le segment des bureaux ? Selon une information dévoilée par Bloomberg, Pontegadea, le puissant family office d'Amancio Ortega – fondateur d'Inditex –, est entré en exclusivité pour reprendre, dans le cadre d'un share-deal, le centre d'affaires Capital 8, dans le quartier central des affaires de la capitale. Mis sur le marché par Invesco Real Estate, via un mandat confié à Rothschild et CBRE, ce centre d’affaires prime du 32 Monceau se négocie, à ce stade, à un peu moins de 850 M€ d'après nos informations, là où le prix marketing tournait autour du milliard lors du lancement de sa commercialisation l'an passé, plaçant alors les attentes de yield à 4,5 %. Le contexte international, et notamment la prime d'illiquidité qui pèse sur les très grands ensembles, même lorsqu’ils disposent d’un positionnement premium, a rebattu les cartes de cet appel d'offres, auquel un nombre très restreint de candidats peut aujourd'hui répondre. En full equity, Pontegadea apparaît d'ailleurs comme le seul investisseur capable de déployer sur une telle taille d'actif. Seuls des fonds comme Blackstone ou NBIM peuvent également s'aligner, mais le premier privilégie les ensembles requérant un travail d'asset management (comme Paris Trocadéro), en activant le levier de la dette, tandis que le second s'oriente depuis quelques années vers des co-investissements.
Près de 6 Md€ à investir dans le monde
La puissance de Pontegadea est telle que la holding d’Amancio Ortega est l’un des rares investisseurs privés à disposer de suffisamment de liquidités pour tirer partie de la phase actuelle d’ajustement des valorisations sur des actifs tertiaires de premier plan. D'après nos informations, le family office - dont la discrétion médiatique est équivalente à sa puissance financière - se positionne aussi sur la tour de bureaux Openturm à Munich, valorisée 850 M€. Là aussi, full equity.
Capital 8, qui a été proposé off market à Amancio Ortega avant même le lancement de l'appel d'offres, s’inscrit dans la stratégie que l’homme d’affaires met en œuvre depuis plusieurs années. Le milliardaire espagnol, galicien d'adoption, aime l'immobilier et y réinvestit tous les ans une part croissante des plus de 3 Md€ de dividendes annuels que lui distribue son groupe coté Inditex (6,22 Md€ de bénéfice net en 2025, +6 % sur un an ; 39,86 Md€ de chiffre d'affaires), dont il est toujours actionnaire à hauteur de 59 %. Chaque année, Pontegadea dispose ainsi d'une enveloppe de près de 6 Md€ à investir dans le monde, fléchés en grande partie vers l'immobilier. La holding, pilotée par une équipe aussi restreinte qu'efficace - réputée pour son exigence et sa qualité de signature - est capable de réitérer en très peu de temps, laissant espérer un closing avant le break estival.
Loyer prime de 1 200 €/m2/an
Détenu par Invesco Real Estate depuis 2018 après son acquisition auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield pour 790 M€, le très core Capital 8 coche toutes les cases recherchées par Pontegadea : près de 45 000 mètres carrés très bien placés, entièrement restructurés (moyennant plus de 100 M€ de capex injectés par Invesco Real Estate ces dernières années), repensés autour d’une rue intérieure, de plusieurs restaurants, de rooftops et de 3 600 mètres carrés de jardins. De fait, le centre d'affaires affiche un taux d’occupation avoisinant les 95 % et accueille une quinzaine d'utilisateurs parmi lesquels Tikehau Capital, Paul Hastings, Investec ou encore plusieurs représentations diplomatiques. Havea Group y a notamment pris à bail près de 3 200 mètres carrés moyennant un loyer prime de 1 200 €/m2/an.
Plus d'1,3 Md€ investis dans les murs de Paris
Après Paris Trocadéro, repris l’an passé par Blackstone pour près de 700 M€, Capital 8 fait à son tour de la Ville lumière la plus importante place immobilière d’Europe, qui continue à attirer des majors de l’investissement immobilier sur ses immeubles premium, qui plus est du bureau. Ces dernières années, le véhicule d'investissement d'Amancio Ortega a investi plus d'1,3 Md€ dans les murs de la capitale, comme le montre notre tableau ci-dessous. Le family office, qui cumule plus de 50 Md€ sous gestion, se voit proposer tous les actifs mis sur le marché, dans une fourchette très large allant de 50 M€ à... 1 Md€. Le bureau du continent a sa préférence, mais également le commerce, l'hôtellerie et même la logistique dans laquelle il a investi en Irlande. Il y a signé un centre logistique occupé par Amazon, situé à Dublin, pour 245 M$. Le patrimoine immobilier de Pontegadea est tel que le magazine américain Forbes, qui estime la fortune d'Amancio Ortega à 125 Md€, lui a décerné le titre de plus grand propriétaire immobilier du monde. Son empire est évalué à 21,2 Md€, avec « plus de 200 propriétés » réparties sur trois continents (Europe, Amérique, Asie), comme le rappelle le quotidien économique espagnol El País.
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