Westfield-Forum des Halles. © URW
À peine entamé, le millésime 2025 s’octroie une transaction d’envergure dans le commerce parisien. Faut-il y voir le signe d’une année placée sous de meilleurs auspices au niveau de l’investissement ? Il est bien entendu trop tôt pour le dire, mais il ne sera pas tant compliqué de faire mieux tellement l’exercice 2024 aura été morose – l’un des pires du XXIe siècle. Suivant sa stratégie, discrète mais efficace, de cession d’actifs, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) vient de signer la vente de 15 % du Westfield-Forum de Halles, son centre commercial phare à Paris, et flagship de son portefeuille mondial. Le prix de vente net de la participation minoritaire a été fixé à 235 M€, « en ligne avec la dernière valeur non affectée » selon la foncière cotée, de quoi traduire une valorisation d’1,57 Md€ à 100 %, soit plus de 20 000 €/m2.
CDC Investissement Immobilier en soutien
Historiquement propriétaire de 65 % du Westfield-Forum des Halles, Unibail-Rodamco-Westfield baisse ainsi sa participation à 50 % – de quoi lui permettre de continuer à consolider le site par intégration globale dans son bilan. Les 15 % vendus sont repris par CDC Investissement Immobilier, la branche real estate de la Caisse des Dépôts, qui entre dans une joint-venture dédiée désormais formée comme suit : URW (50 %), Axa IM Alts (35 %) – les actionnaires originaux – et CDC Investissement Immobilier (15 %). Pour mémoire, le département d’investissement immobilier du fonds souverain tricolore est à la tête d’un patrimoine de 10 Md€ en France et en Europe, dont 1 Md€ rien que dans le commerce. La transaction fait ressortir un rendement annuel de 5 %, garanti au moins jusqu'en 2029.
Acquis 238 M€ en 2010
L’histoire du Forum des Halles est indissociable d’Unibail, qui gère le site depuis sa construction initiale à la fin des années 70 – suite au déménagement des Halles centrales à Rungis. Mais ce n’est qu’en 2010 que la foncière cotée devient propriétaire des murs au côté d’Axa, en offrant 238 M€ à la Ville de Paris (soit environ la valeur des 15 % actuels), auxquels s’ajoute un ticket de plus de 100 M€ pour obtenir les baux à construire, ainsi qu’une enveloppe rénovation de plus de 100 M€ pour lui donner sa forme actuelle. Désormais doté de 77 500 mètres carrés, affichant un taux d’occupation de 99 % et jouissant d’une zone de chalandise unique de plus de 15 millions de personnes, le centre commercial accueille plus de 260 boutiques ainsi qu’un complexe cinématographique.
1,5 Md€ cédés en un an
« À ce jour, URW a réalisé ou sécurisé 1,5 Md€ de nouvelles cessions depuis début 2024, contribuant à réduire du même montant la dette nette du groupe en base proportionnelle », apporte la SIIC dans un communiqué. Pour mémoire, Unibail a également cédé, en France, les Ateliers Gaîté à la JV Swiss Life AM/Norges Bank IM (172,5 M€), ainsi que 80 % de la tour Trinity à La Défense au profit de Norges Bank IM (347,4 M€). Tant de transactions qui confortent la foncière dans ses liens avec les fonds souverains et les grands institutionnels, alors que d’autres sorties se sont également signées en Allemagne, aux États-Unis, en Slovaquie ou encore en Espagne – voir la deal list de la fiche acteur.
