Le 90-92 Victor Hugo, Paris 16
C’est la transaction résidentielle qui a fait parler le marché en 2024. Après la signature d’une promesse de vente l’été dernier, CDC Investissement Immobilier a bien réitéré, courant décembre, l’acquisition d’un vaste complexe résidentiel situé dans le 16e arrondissement de Paris, autour de la place Victor Hugo. Dans le détail, il s’agit du 90/92 avenue Victor Hugo, ainsi que du 1/3 avenue Hubert-Germain (ex-avenue Bugeaud, renommée il y a quelques mois), qui développent au total un peu plus de 10 000 mètres carrés, dont 1 500 mètres carrés de socle retail. Le montant de la transaction ressort à 104,5 M€ (dont 68,82 M€ pour le 1 Hubert-Germain), représentant plus de 10 500 €/m2 en moyenne – le nouveau propriétaire prévoit notamment de réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans le cadre de sa « détention de très long terme », apporte-t-il.
Une plus-value de près de 20 M€ en moins de dix ans
Le 1-3 Hubert-Germain (ex-Bugeaud) dans le 16e arrondissement de Paris. © Google Maps
Les deux immeubles résidentiels du 16e arrondissement de Paris – qui sont proches mais ne sont pas communiquant – sont aujourd’hui cédés par l’institution financière néerlandaise Rabobank Pensioenfonds, accompagnée dans le cadre de ce deal par Syntrus Achmea Real Estate et BNP Paribas REIM en tant que représentant local. C’est d’ailleurs, une autre branche de BNP Paribas qui était mandatée à la vente, BNP Paribas Real Estate, en co-exclusivité avec JLL. Le vendeur est resté neuf ans à la tête desdits actifs résidentiels, qu’il s’offrait fin 2015 contre 84,6 M€, représentant 8 500 €/m2 en moyenne et une plus-value proche de 20 M€ – à l’époque, l’opération était déjà accompagnée par BNP Paribas Real Estate.
Les trophy assets d’une nouvelle stratégie
En mettant la main sur deux immeubles de logements au cœur de Paris, CDC Investissement Immobilier – qui, pour mémoire, investit les capitaux de la Caisse des Dépôts – dote son patrimoine de deux trophy assets venant coiffer sa nouvelle stratégie résidentielle. Lancée il y a un an, elle s’était jusque-là concentrée sur des actifs en Allemagne et au Danemark, principalement – voir la deal list de la fiche acteur. L’investisseur précise cibler « des actifs existants, de standing et très bien placés de manière complémentaire à ses opérations créatrices de valeur en vente en l’état futur d’achèvement ». La part du résidentiel représente aujourd'hui un peu moins de 30 % dans le portefeuille total de CDC Investissement Immobilier, qui cumule 11 Md€ d'actifs (principalement du bureau).
Plus grande transaction 2024
La vente des 90 Victor Hugo/3 Hubert-Germain se hisse en tête des transactions résidentielles finalisées par les investisseurs institutionnels en 2024. Ofi Invest Real Estate a également venu un immeuble dans le 12 arrondissement de Paris à la RiVP contre 92 M€, Arkéa REIM a été très actif avec les acquisitions du 43 Victor Hugo à Neuilly auprès de CDC Investissement Immobilier (86 M€) et du 47 Sèvres Rive gauche (80 M€), tandis que qu’Uxco Group déployait 75 M€ dans du coliving dans le Nord. Le duo Baumont/Valream s’est également positionné sur plusieurs unités résidentielles de Præmia REIM moyennant 65 M€, alors que Mindston Capital consentait 56 M€ auprès de Finapar pour le 174 Université à Paris. L’étudiant n’a pas été en reste avec The Boost Society qui a engagé un ticket de 50 M€ dans le Nord une nouvelle fois, au moment où CNP Assurances cédait les 1 & 2 Baudin à Levallois à BNP Paribas Immobilier Promotion (48 M€) et 84 Balard à Paris Habitat (46 M€). M&G Real Estate lâchait pour sa part 44 M€ dans un projet de micro-living, quand la CRPN consentait 37 M€ pour le 7 Saint-Gilles (Paris 3) de Gecina.
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