Le 22 Champs-Élysées dans le 8e arrondissement Paris.
De mémoire d’acteurs du real estate parisien, le bas des Champs-Élysées n’a jamais été autant animé à l’invest. Après le 29-33 Champs – sous promesse avec Black Swan RE (402 M€, lire ci-après) – un autre trophy asset de la plus belle avenue du monde rejoint le marché : le 22 Champs/12-14 rond-point des Champs/45-47 Franklin D. Roosevelt. Historiquement détenu par la joint-venture Norges Bank IM/BNP Paris Paribas AM (ancêtre d’Axa IM Alts), cet immeuble mixte de 15 000 mètres value-add fait l’objet d’un process de vente récemment lancé et piloté par BNP Paribas Real Estate et Newmark. « C’est le seul grand marketing du moment dont toute la sphère immobilière s’est fait écho au dernier Mipim, une édition 2026 marquée par l’absence de grands deals finalisés ou lancés », glisse un broker. Selon nos sources, les deux conseils en charge de la vente du 22 Champs – baptisé Le Bamberger – ont d’ores et déjà contacté une trentaine d’investisseurs acquéreurs.
Une forte compétition à venir
Parmi les potentiels futurs bidders démarchés figurent tout ce que le marché compte d'institutionnels, fonds, asset managers et operating partners au profil value-add : Aroxys, Barings, Black Swan RE, BlackRock, Invesco, Brookfield, CBRE IM, Compagnie Financière de Choiseul, Financière Saint-James, Générale Continentale Investissements (GCI), Goldman Sachs, Hines, Kerria, Morgan Stanley, Nuveen, Thor Equities, 3A Partners ou encore la joint-venture Foncière Renaissance/Mimco (à la manœuvre sur le 91 Champs, lire ci-après). « Sur Le Bamberger, on retrouve un casting presque identique à celui du 29-33 Champs, observe un investisseur. Ce dossier va engendrer une forte compétition entre les fonds qui disposent de beaucoup de liquidités pour nourrir leur stratégie value-add. Du cash frais et prêt à être déployé rapidement sur le 22 Champs. » Comme déjà rapporté par CFNEWS IMMO, le process de vente d'Icade sur le 29-33 Champs a, en cumulé, fait ressortir entre 6 et 7 Md€ à déployer sur cette cible d’actifs, via une vingtaine d’offres.
Un trophy asset qui échappe au pastillage
Le Bamberger a tous les atouts pour séduire un futur investisseur qui fait de la création de valeur sa religion. Pur produit value-add, le 22 Champs recense 5 500 mètres carrés de retail (trois coques), 8 832 mètres carrés dévolus aux bureaux et 1 500 mètres carrés d’espaces extérieurs, y compris un rooftop. Surtout, le ciel est dégagé sur le plan administratif : l’actif n’a finalement pas été pastillé – la Ville de Paris avait tenté d’imposer ici un minium de 1 500 mètres carrés de logistique urbaine via le PLUb –, quand un permis de construire a été validé en 2023. Un PCM ayant même été obtenu en février 2025. Ces actuels propriétaires disposent en effet d’un projet de restructuration lourde imaginé avec Engelmann Architectes et Assembly en appui. Si le chiffrage des capex à déployer n’a pas encore filtré, le vaste chantier du 22 Champs peut débuter d’ici la fin du premier trimestre 2027, après le départ du dernier occupier des bureaux.
Un cut à 380 M€
De sources concordantes, Norges Bank IM et BNP Paris Paribas AM ont fixé le cut à quelque 380 M€ pour le 22 Champs, de quoi faire ressortir une potentielle valorisation de 25 350 €/m2 toutes surfaces confondues (et sachant que les métriques retail driveront ce process). Ancienne demeure privée du XIXe siècle, Le Bamberger a notamment abrité le siège du Figaro, puis le flagship d’Adidas – l’équipementier sportif a déménagé son magasin au 88 Champs-Élysées en 2024, sur l’ex-H&M (2 800 m2). Au 22 Champs, un centre d’affaires Regus va persister dans les volumes de bureaux jusqu’en mars 2027.
320 M€ pour le 91 Champs
Le 91 Champs-Élysées, propriété de l'Acoss/Urssaf
Hier, le tandem Foncière Renaissance/Mimco a réitéré le 91 Champs – un process remporté à l’été dernier et qui avait été l’un des plus des disputés sur le marché du value-add parisien. La JV a déployé 320 M€ pour cet actif mixte de 4 100 mètres carrés repris auprès du CPSTI (Urssaf). Le profil hybride du 91 Champs est dominé par le retail (plus de 80 % des loyers actuels). L’enjeu pour les nouveaux propriétaires consiste à repositionner l’immeuble en flagship, afin de porter les loyers à terme autour de 16 M€ et viser une sortie à un taux proche de 3,5 % AEM. Plusieurs maisons de luxe ont déjà manifesté leur intérêt pour s’y installer. Pour boucler cette opération, Foncière Renaissance et Mimco ont structuré un financement auprès de Cheyne Capital, d'un montant de 240 M€ et un coupon à deux chiffres. Quant à l'equity, elle repose sur un club-deal réunissant family offices étrangers et investisseurs privés (notamment des particuliers), aux côtés des acquéreurs.
Closing repoussé à fin mai pour le 29-33 Champs
Vue d'angle du 29-33 Champs-Élysées à Paris
L’autre grand deal value-add qui n’a pas encore été réitéré sur la plus belle avenue du monde : le 29-33 Champs. Cet ensemble, mis en vente par Icade, est sous promesse depuis fin décembre 2025 avec Black Swan RE pour 402 M€ (≈ 33 000 €/m2) – lui-même soutenu par les fonds de private equity Bain Capital et Revcap. Si le financement de 400 M€ est déjà sécurisé auprès de Natixis, le closing a été repoussé en mai prochain d’après nos sources. Cette dette levée doit aussi permettre à Black Swan RE de lancer la lourde restructuration de cet actif Art Déco d’environ 12 000 mètres carrés, qui a accueilli le cinéma Gaumont Marignan pendant près de 90 ans. Le projet prévoit notamment la création de trois unités retail en pied d’immeuble, complétées par des bureaux intégrant des standards environnementaux élevés. L’opération, estimée à près de 100 M€ de capex, vise à repositionner l’actif comme un flagship de nouvelle génération sur le bas de la plus belle avenue du monde. Selon nos informations, Black Swan RE a déjà sélectionné des brokers pour les mandats locatifs retail et bureaux sur le 29-33 Champs.
