Crystal Park, troisième plus grand refinancement de l’année

Troisième refinancement d’envergure bouclé sur le marché francilien des bureaux. La Française REM vient de signer une nouvelle enveloppe de dette pour Crystal Park à Neuilly-sur-Seine, le vaste ensemble tertiaire de plus de 44 000 mètres carrés qu’elle s’offrait courant 2019. À l’époque, la société de gestion intervenait comme investisseur minoritaire (12,5 %) et asset manager aux côtés de capitaux sud-coréens représentés par Mastern IM, et notamment apportés par Samsung Securities. Le bâtiment tout juste rénové était alors acheté auprès d’Icade, pour un montant de 691 M€ HD (ou 740 M€ AEM), soit environ 15 700 €/m². Une dette d’acquisition d’un montant de 432 M€ (représentant un levier d’environ 60 % du prix AEM) était apportée par Aareal en qualité d’agent, arrangeur et prêteur, à un taux annuel variable d’1,15 %.

Aareal rempile, mais pas seul

Accompagnée par Eastdil, Jones Day et Allez, La Française REM était à la recherche d’une nouvelle dette depuis le printemps dernier, puisque le financement initial courait jusqu’au 30 juillet 2024. Une courte prorogation était ainsi négociée afin de rester dans les clous, mais c’est bien Aareal qui a conservé le lead sur cet emprunt. Une enveloppe fraîche de 407 M€ est donc apportée par la banque allemande, qui a toutefois ouvert un consortium pour y faire entrer BayernLB et deux autres établissements de prêts sud-coréens. « Ce refinancement s’inscrit dans la continuité d’une stratégie d’asset management ambitieuse et volontariste, visant à travailler et optimiser la valeur de nos actifs et à sécuriser les cash-flows via le renouvellement des baux », explique Antoine Le Treut, directeur général adjoint de la société de gestion, en charge du pôle institutionnel. Pour mémoire, Crystal Park est historiquement occupé par PwC sur les deux tiers de l’actif, qui a d’ailleurs renouvelé son bail jusqu’en 2035 il y a quelques mois, tout en prenant 1 500 mètres carrés supplémentaires. D’autres utilisateurs occupent les lieux, comme IFF, Estée Lauder ou encore Certigaïa.

Des refinancements qui se cumulent

Le refinancement de Crystal Park devient la troisième plus grosse opération de type sur les bureaux en Île-de-France. Cet été, ce sont près de 900 M€ qui étaient apportés à Cœur Défense par un consortium international d’une dizaine de structures, dont Natixis en lead, BNP Paribas ou encore Crédit Agricole CIB. Seuls deux prêteurs initiaux n’ont pas rempilé, ING et Deka, alors que les propriétaires (Amundi Immobilier, Præmia REIM et Crédit Agricole Assurances ont réinjecté un peu d’equity. Plus récemment, les tours Duo d’Ivanhoé Cambridge et BPCE se voyaient octroyer un prêt de 456 M€ pour refinancer la dette existante, par un consortium cette fois très allemand (BayernLB en lead, First Abu Dhabi Bank, Berlin Hyp, Deutsche Hypo-Nord/LB Real Estate Finance et Deka Bank).