L'immeuble EXO7 à Lyon Gerland. © Alex Hafret
La discrétion est de mise sur le pool bancaire qui vient de reprendre EXO 7, à Lyon Gerland. La transaction, la plus importante signée à date dans ce quartier comme le montre notre tableau ci-dessous, permet pourtant de doter le marché d'une référence de valeur bienvenue, en ces temps de recul significatif du marché de l'investissement à Lyon, à l'instar de tous les grands marchés tertiaires de France. Cet immeuble de bureaux de 7 745 mètres carrés, entièrement loué à Edvance, filiale d’ingénierie nucléaire d’EDF, est repris par la Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes (BPAura) et la Caisse d’épargne Rhône Alpes (Cera), réunis au sein de la Foncière Immobilier & Territoire Rhône-Alpes (Fitra), que les deux co-gérants détiennent à parts égales. C'est via ce véhicule lancé l'an passé que les deux banques ont repris l'actif auprès de Carré d’or et de 6e Sens Immobilier, sur la base d’un taux de rendement de 5,5 % AEM. Les parties se refusent à dévoiler sa valorisation mais, selon nos sources, elle est arrêtée à 30,3 M€, soit environ 3 800 €/m2.
120 M€ de capacité d'investissement
La Fitra réalise cet investissement, son premier depuis son lancement en avril 2025 et probablement son plus important en taille, aux côtés de plusieurs partenaires : la Banque des Territoires (groupe Caisse des Dépôts), la Caisse d'Epargne Loire Drôme Ardèche (via sa foncière Ponchardier), ainsi que la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté. In fine, les structures du groupe BPCE (dont la Fitra), sont majoritaires dans cette opération. Structurée sous la forme d'une SNC, la Fitra est dotée une capacité d’investissement de 120 M€ (incluant la dette) et a été créée pour « dynamiser le marché et accompagner les acteurs locaux », tout en rappelant qu'elle n'est pas une structure de défaisance. Elle ambitionne de développer un portefeuille d’actifs diversifiés : 40 % en bureaux, 30 % en hôtels et résidences gérées, 20 % en habitations, et 10 % en commerces, tout en fléchant 20 % de ses investissements vers des projets ESG.
Bail ferme de neuf ans
« Notre politique d'investissement est large, intégrant plusieurs classes d'actifs, rappelle Laurent Loire, directeur des opérations immobilières de la Caisse d’Epargne Rhône Alpes. EXO 7 est très bien construit, très bien positionné et indirectement, en réalisant cette acquisition, nous soutenons la souveraineté nationale en matière de transition énergétique, avec un locataire comme Edvance. » Développé en co-promotion par Carré d’or et 6e Sens Immobilier, EXO 7 totalise 6 980 mètres carrés de surface utile brute locative et 765 mètres carrés de terrasses, au cœur du quartier de Gerland. L’actif, conçu par l’agence Soho Atlas, comprend également plusieurs espaces extérieurs paysagers. L’immeuble est sécurisé par un bail ferme de neuf ans signé avec Edvance, et vise la certification environnementale Breeam Excellent.
D'autres acquisitions à venir
« La création d'une foncière commune entre la Banque Populaire et la Caisse d'Epargne est une première dans le groupe BPCE, souligne Jean Verillac, directeur des professionnels de l'immobilier de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes. Nous avons étudié plusieurs opportunités depuis son lancement, accompagné par notre asset manager Caryatid, et nous allons en concrétiser d'autres cet été, sur le segment de l'hébergement géré. » La Fitra n'est pas le seul outil de développement dont disposent les entités du groupe BPCE pour agir sur leur territoire. La Banque Populaire, comme la Caisse d'Epargne, ont également leurs propres foncières, tout comme leurs partenaires. La Foncière des Alpes en constitue un exemple, avec un tour de table constitué par la Banque des Territoires et quatre banques régionales (des entités du Crédit Agricole, des Banques populaires, et des Caisses d'Epargne).
